Van huizenjacht naar recht op wonen

Het recht op behoorlijke huisvesting staat in de Belgische Grondwet en ook in de Universele Verklaring van de Rechten van de Mens. Maar dat recht is dode letter. Een betaalbare kwaliteitswoning is voor veel mensen onhaalbaar geworden. Dat heet: wooncrisis. Die wooncrisis heeft een oorzaak: projectontwikkelaars, investeerders en speculanten zijn baas in de vastgoedsector. Zij zijn het die plannen wat en waar er gebouwd wordt. Die ontwikkelaars creëren geen betaalbare woningen. Zij bouwen wat hen het meeste winst oplevert: luxewoningen en dure kantoorgebouwen. Ze krijgen daarvoor vrij spel van onze overheden. De banden tussen politiek en projectontwikkelaars zijn alomtegenwoordig. Politici zetelen in de raad van bestuur van bouwbedrijven of bezitten zelf zo’n bedrijf. Zo verkrijgen zij de beste plekjes van de stad om vol te bouwen.

De regels worden aangepast aan de noden van grote bouwbedrijven. In een reportage Pano op de VRT kregen we te zien hoe dat gebeurt. Het ‘zakboekje’ ruimtelijke ordening bestaat uit 1500 pagina’s uitzonderingen op de regelgeving. Die aanpassingen zijn heel specifiek en komen er na lobbywerk van een ontwikkelaar. In Antwerpen schuift burgemeester De Wever (N-VA) in sterrenrestaurant ‘t Fornuis aan tafel met projectontwikkelaar Erik Van der Paal. Die kreeg tegen alle adviezen en regels in, toch goedkeuring voor een hoogbouw, maar ook heel wat interessante plekjes in de stad om vol te bouwen. In Brussel kreeg ‘Ackermans & Van Haren’ op een gelijkaardige manier de grond aan Tour en Taxis in handen. Hoewel in het begin werd afgesproken dat er ook sociale woningen zouden komen, bouwde het bedrijf de hele site vol met luxewoningen en kantoorgebouwen. De dochter van de baas van Ackermans & Van Haren is Alexia Bertrand, nu staatssecretaris voor Begroting bij Open VLD. Dat zijn lang niet de enige voorbeelden van de innige banden tussen politici en projectontwikkelaars. In Oostende krijgt projectontwikkelaar Versluys de mogelijkheid om 40 bouwlagen neer te zetten op beschermd erfgoedgebied. De appartementen zullen tot 1 miljoen euro kosten. Niet waar de gemiddelde Oostendenaar op zit te wachten dus. Burgemeester Tommelein (Open VLD) steekt dat niet onder stoelen of banken. “De Oostendse burgemeester Bart Tommelein rekent voor de vernieuwing van zijn stad op projectontwikkelaars zoals Bart Versluys. Omgekeerd verwacht de projectontwikkelaar van het stadsbestuur een duidelijke visie op stadsontwikkeling.” Zo staat te lezen op de site van de burgemeester zelf.

Voor gewone mensen zijn de regels minder soepel. Zij worden verplicht te renoveren, moeten voldoen aan allerlei strikte regels. Alleenstaanden, starters, nieuwkomers, eenoudergezinnen, ouderen met een klein pensioentje, grote gezinnen … ze zijn allemaal aangewezen op de onderkant van de woningmarkt. De Vlaamse regering laat begaan en heeft een blind vertrouwen in de vrije markt. Begin 2023 zei Matthias Diependaele, Vlaams minister van Wonen (N-VA) zelfs: “Een jaar geleden zou ik nog hebben gezegd dat betaalbaar wonen een non-issue was.”

Zeven op de tien Vlamingen kopen een appartement, een huis of een studio. Maar dat wordt almaar moeilijker. In acht jaar tijd zijn de woningprijzen met meer dan een derde gestegen. Bijna twee derde van de jonge gezinnen die een woning kopen, moeten beroep doen op hun ouders. Dat is meer dan dubbel zoveel als de vorige generatie. Voor een groeiende groep is een woning kopen dan ook niet haalbaar. Deze groep moet op zoek naar een huurwoning. Maar ook daar zwaait de vrije markt ongeremd de plak. Het aantal sociale huurwoningen is veel te beperkt. Zo komt het dat de vraag aan de onderkant van de huurmarkt ontploft. En dat woningen van erg slechte kwaliteit schering en inslag worden. Slechts 16 procent van het Vlaamse woonbudget gaat naar huurders, terwijl 30 procent van de mensen huurt. Dat is een bewuste keuze van de regering.

Wij willen de switch doen en van betaalbaar wonen echt een recht maken. Wij willen de sleutels van het woonbeleid in overheidshanden, zoals dat in Wenen al jaren het geval is. Daar is de stad zelf de grootste huisbaas. Betaalbaar kwaliteitsvol wonen is er vanzelfsprekend. Voor een kwaliteitsvolle woning betalen de inwoners er tussen de 330 (1 slaapkamer) en 750 euro (vier slaapkamers). Waarom zouden wij niet kunnen wat ze in Wenen al tientallen jaren doen? Wat als we de switch deden van huizenjacht naar recht op wonen? Om dat bij ons waar te maken richten we in elke stad of landelijke regio een Woonunie op. Die Woonunies worden de commandocentra van waaruit de gemeenschap het hele woonbeleid kan bepalen. De raad van bestuur kan net zoals in Wenen worden voorgezeten door de schepen van Huisvesting en bevolkt worden door verschillende belangengroepen: jongeren, senioren, huurders, milieuorganisaties, vakbonden... Inspraak en transparantie zijn noodzakelijk om vriendjespolitiek en belangenvermenging te vermijden. De Woonunie kan dan het woonbeleid planmatig aansturen en gronden en panden kopen.

Het Weense voorbeeld toont dat het een kwestie van keuzes is. Laat je de huizenmarkt over aan de projectontwikkelaars, de miljardairs en de eigenaars van voetbalclubs? Of maken we van de overheid de dirigent van het woonorkest?

Voor jonge mensen wordt het almaar moeilijker om een eigen woning te verwerven. Banken verwachten een groot eigen kapitaal als voorwaarde voor een lening. De rente ligt opnieuw een pak hoger dan enkele jaren geleden. We richten daarom een openbare bank op waardoor het voor lage- en middeninkomens gemakkelijker wordt om een lening aan te gaan. Zo kunnen ook jonge, werkende mensen hun woondroom verwezenlijken.

Wij willen bovendien dat er meer betaalbare, instapklare woningen komen. Het probleem is niet dat er te weinig woningen worden gebouwd, het probleem is dat er te weinig betaalbare woningen worden gebouwd. Dat komt doordat projectontwikkelaars ons land volbouwen met luxewoningen die veel geld opleveren. Elke baksteen is voor hen een bron van inkomsten. Die projectontwikkelaars kunnen nu bouwen wat ze willen, omdat de politiek hen vrij spel geeft. Dat moet anders. Wij willen dat in elk groot bouwproject, verplicht een derde betaalbare en een derde sociale woningen worden gecreëerd. De PVDA voert daar actie rond in heel het land: van Maasmechelen tot aan de Vaart in Leuven, in grote bouwprojecten moeten betaalbare woningen komen.

We verplichten projectontwikkelaars om betaalbare woningen te bouwen. Voor grote projecten, met 17 woningen of meer, voeren we een nieuwbouwnorm van één derde betaalbare koopwoningen in. Per gemeente leggen we op basis van objectieve factoren een maximumprijs op. Enkel woningen die onder de maximumprijs verkocht worden, rekenen we mee als betaalbare woningen. Maar daarnaast houden we het woonbeleid zelf meer in handen en geven we het goede voorbeeld. We richten in elke stad of landelijke regio een Woonunie op. Door het zogenaamde ‘recht van voorkoop’ te veralgemenen en uit te breiden zorgen we ervoor dat de overheid en de Woonunies en niet de speculanten vooraan in de rij staan als er nieuwe grond vrijkomt.

Vervolgens beslissen de Woonunies natuurlijk om op die grond betaalbare woningen te creëren in plaats van luxewoningen. Om die grond in publieke handen te houden verkopen de Woonunies enkel de woning zelf. De grond krijgen de kopers in vruchtgebruik. Dat betekent dat de Woonunie eigenaar blijft, maar de kopers de grond vrij mogen gebruiken.

Het eigendom van vastgoed is in ons land ongelijk verdeeld. De 10 procent rijkste Belgen bezitten samen twee derde van alle woningen, bouwgronden, studentenkoten, handelspanden en kantoorgebouwen. Een paar grote vastgoedreuzen domineren de sector en gebruiken die dominatie om te speculeren en grote winsten te maken en dat terwijl het aantal eigenaars in de laagste inkomensgroepen jaar na jaar blijft dalen. Voor velen wordt het steeds moeilijker om een eigen woning te verwerven. Maar een huis dient om in te wonen, niet om mee te speculeren. Daarom maken een zelfbewoningsplicht mogelijk. Daarmee kunnen bijvoorbeeld gemeenten afdwingen dat kopers zelf in het aangekochte huis gaan wonen. We veralgemenen ook het voorkooprecht van huurders. Als het huis dat ze huren verkocht wordt, krijgen eerst de zittende huurders de kans om te kopen. Met die twee maatregelen geven we gezinnen meer kansen om de strijd aan te gaan met investeerders.

Maar het blijft een ongelijke strijd. Want wie krijgt er in België fiscale steun als ze een woning aankopen? Mensen die een tweede of derde woning aankopen. Voor hen werd de woonbonus niet afgeschaft, voor de eerste woning wel.

Eerlijk? Wij denken van niet. We draaien daarom het fiscale beleid om. Wie een eerste huis koopt om in te wonen, betaalt geen registratierechten meer en moet minder notariskosten betalen. Die lopen namelijk makkelijk tot enkele duizenden euro’s op. Wie een tweede of derde huis koopt, betaalt wel nog registratiebelasting, maar ontvangt geen woonbonus meer.

De Vlaamse regering voerde al een verlaging van de registratiebelasting in, maar nam geen maatregelen om het aanbod aan betaalbare woningen te verhogen zoals wij voorstellen. Een rapport van de Nationale Bank toonde aan dat de maatregel daardoor averechts werkte: de registratierechten daalden met 3 procent, maar de verkoopprijs steeg ook gemiddeld met 3 procent, voor de goedkoopste woningen zelfs gemiddeld 7 procent. Daarom houdt de maatregel alleen steek in combinatie met de nieuwbouwnorm voor projectontwikkelaars en de publieke aanbouw van betaalbare koopwoningen.

In België is ongeveer 70 procent van de gezinnen eigenaar van een woning. Dat is veel meer dan in onze buurlanden, maar er hangt een schaduwzijde aan vast. Onze huizen en appartementen zijn vaak verouderd en slecht geïsoleerd. De energie vliegt letterlijk door ramen en deuren naar buiten. Het gros van de gezinnen in zo’n woning heeft onvoldoende middelen om de nodige renovatie- en isolatiewerken te doen. Zij zitten vast in een spiraal: de energiefacturen stijgen en dus moeten ze dringend renoveren, maar door de hogere gezinsuitgaven en gestegen bouwprijzen moeten ze de renovatiewerken uitstellen.

Ons land wil tegen 2050 alle woningen energiezuinig maken (EPC-label A, of E-score van 60 of lager). Ook de EU schuift gelijkaardige eisen naar voren. Maar momenteel haalt amper 5 procent van de woningen in Vlaanderen die norm. Woningen renoveren om ze energiezuinig te maken levert nochtans een dubbele maatschappelijke winst op: goed voor het klimaat en goed voor de koopkracht van miljoenen gezinnen.

Massaal renoveren en isoleren is dus echt nodig. Maar de grote vraag is: wie gaat dat betalen? Voor de Europese Unie én de Vlaamse Regering is het antwoord alvast duidelijk: de gezinnen zelf. Europa schuift de verantwoordelijkheid én de factuur volledig door naar de gezinnen door ze te verplichten hun huis te renoveren. Verplichten, je leest het goed. Ook de Vlaamse Regering kon niet achterblijven. In 2023 legde Minister van Energie Zuhal Demir (N-VA), als een van de eerste in Europa, de gezinnen een renovatieverplichting op. Ze verplicht gezinnen om hun woning te isoleren en dreigt met boetes als ze dat niet doen. Vaak gaat het om renovatiewerken met een stevig prijskaartje. Bedragen met vijf nullen zijn geen uitzondering. Alsof zwaaien met boetes van 500 tot 200.000 euro ervoor zorgt dat mensen plots wel geld gaan vinden om te renoveren. Wij hebben een ander antwoord op de vraag ‘wie gaat dat betalen?’ Wij draaien de logica om: we schieten renovatiewerken voor eigenaars en huurders voor via een nieuwe openbare bank. Mensen betalen daarna dat af met de besparing op hun energiefactuur. Na een aantal jaren is die investering afbetaald en kunnen ze genieten van alle voordelen van een energiezuinige woning. We gaan van een renovatieplicht naar een renovatierecht.

De Vlaamse regering verwacht dus dat al die gezinnen de financiële marge hebben voor ofwel een voorschot ofwel een extra afbetaling. Voor die verplichte renovaties kan je op dit moment wel premies aanvragen, maar die krijg je pas uitbetaald nadat je je renovatie hebt uitgevoerd. Maar dan moet je het natuurlijk kunnen voorschieten. Een alternatief is een renteloze lening. Maar ook dat is voor velen niet mogelijk. Als al je geld al op gaat naar een eerste lening, neem je er niet zomaar nog een lening bij, ook niet als die renteloos is. En eigenlijk gaat het slechts over rentekortingen. Tot een rente van 3%, betaalt de Vlaamse Regering de rente terug. Stijgt de rente boven die 3% procent, zoals sinds februari 2023 het geval is, dan moeten de mensen hun eigen portemonnee weer opentrekken. Wie een lening aangaat van 60.000 euro op 25 jaar betaalt niet 0 euro maar 18.000 euro rente, zo berekende de PVDA-fractie in het Vlaams parlement.

Waar die logica van het opgestoken vingertje toe leidt, zien we duidelijk in Gent. Waar een jong werkend koppel, Frederik en Céline, een boete kreeg van 13.000 euro omdat hun verbouwing te lang duurde. De verbouwingen moesten binnen de twee jaar klaar zijn, maar kostten meer dan het koppel had gedacht waardoor de werken vertraging opliepen. Door die boete zullen verdere verbouwingen natuurlijk nóg langer op zich laten wachten, want er was al geen geld. Wat een logica. PVDA eiste in de gemeenteraad om die beslissing te vernietigen en de boete kwijt te schelden.

Een ander voorbeeld van de manier waarop de Vlaamse Regering kleine eigenaars op kosten jaagt, is de verplichting van het EPC- en het asbestattest. Zo’n EPC-attest is nu verplicht bij verkoop of verhuur van een woning. Bij verkoop is ook een asbestattest verplicht. In 2032 wordt het verplicht voor alle eigenaars. Zij moeten dan bij private spelers aankloppen voor zo’n attest. Private spelers die 200 tot 300 euro per EPC-attest en tot 850 euro voor een asbestattest vragen. Veel geld, en dan ben je niet eens zeker dat je attest klopt. Volgens Vlaams minister van Energie Zuhal Demir (N-VA) zijn er ‘de cowboys’ onder de energiedeskundigen, die bevoegd zijn voor de EPC-attesten. Een tiende van de uitgereikte labels is niet correct. Mensen hebben recht om te weten hoe energiezuinig hun woning is en of er asbest aanwezig is. Daarom sturen onze Woonunies controleurs op pad om alle woningen te controleren en iedereen correcte attesten te geven. In plaats van opnieuw gezinnen te verplichten extra kosten te maken, om ze daarna aan hun lot over te laten aan de ‘cowboys’ van de vrije markt.

Wij willen af van die individuele logica. We richten net zoals in Duitsland een openbare bank op die zelf de renovatiewerken kan voorschieten. We gaan planmatig aan de slag: wijk per wijk, straat per straat, isoleren we de huizen. Zo moet maar één aannemer per wijk gevonden worden, moeten de werfkosten maar één keer betaald worden, verliezen de bouwvakkers geen tijd door van de ene werf naar de andere te rijden en is er maar één keer overlast voor de bewoners. Daarbij kunnen nog andere collectiviteitswinsten geboekt worden omdat groepsaankopen voor bouwmaterialen mogelijk zijn. Op bepaalde plaatsen kunnen tegelijkertijd warmtenetten worden geïntegreerd zodat de hele wijk kan genieten van de restwarmte geproduceerd door de omliggende industrie.

De eerste renovaties gebeuren niet bij wie het kan betalen, maar waar de nood het hoogst is. Met warmtescans van de daken en muren brengen we samen met de gemeenten de isolatiekwaliteit van de huizen op hun grondgebied in kaart. De slechtst geïsoleerde buurten komen het eerst aan de beurt.

Zodra de werken zijn uitgevoerd, daalt natuurlijk de energiefactuur van de gezinnen. Die besparing wordt gedeeltelijk gebruikt als afbetaling van de werken aan de openbare bank. Wat nog overblijft, ontvangen de gezinnen als besparing op hun energiefactuur. Win-win-win. Door de aflossing te koppelen aan de energiemeter, verandert de afbetaling mee van eigenaar wanneer de woning wordt verkocht of geërfd. Dat zorgt ervoor dat ook huurwoningen worden geïsoleerd. De eigenaar moet niets extra betalen, en de huurder woont in een geïsoleerde woning. Zo gaan we van een individuele renovatieplicht, naar het recht op een gerenoveerde woning voor iedereen.

Het aantal huurders stijgt. Bijna een derde van de gezinnen in Vlaanderen huurt. In de centrumsteden loopt dat cijfer op tot de helft. Maar ook de huurprijzen gaan omhoog. Sinds 2018 zijn ze met meer dan 12 procent gestegen. Vooral de laagste huurprijzen gaan snel omhoog omdat er voor goedkope appartementen en eengezinswoningen veel meer vraag is dan aanbod. Tijdens de energiecrisis in 2022 zagen veel huurders hun huur in één klap met meer dan 10 procent stijgen door een indexering. Zij werden dubbel gestraft: hun energierekening explodeerde en hun huurprijs ging door het dak. Met de PVDA lanceerden we een mailactie naar de betrokken ministers om de huurprijzen te blokkeren. De regering weigerde eerst om in te grijpen, maar kwam dan met slepende voeten met een halve oplossing: voor energieverslindende woningen werd de huurprijs geblokkeerd. Dankzij onze druk werd mogelijk wat altijd als onmogelijk werd voorgesteld: huurprijzen blokkeren en ingrijpen in de markt.

Op dit moment zijn er geen regels over wat een verhuurder mag vragen. Zo komt het dat bijna de helft van de huurders meer dan een derde van het inkomen moet opzij zetten om de huur te betalen. In de centrumsteden houdt de helft van wie huurt te weinig over om menswaardig te kunnen leven. Werkende mensen huren zich zo arm. En dan zou je denken dat ze waar voor hun geld krijgen. Dat de woning die ze huren kwalitatief is. Fout gedacht: de helft van de huurwoningen in Vlaanderen is van ontoereikende kwaliteit. De helft van de gezinnen woont in een huis met ernstige gebreken (bijvoorbeeld vochtproblemen, gevaarlijke elektriciteit of een slechte verwarmingsinstallatie). Hoe lager het inkomen van een gezin, hoe groter de kans dat hun woning niet kwalitatief is. Wij willen ervoor zorgen dat iedereen een kwalitatieve woning kan huren én aan het einde van de maand nog voldoende over heeft om comfortabel te leven.

Daarom willen we de huurprijzen op de privémarkt begrenzen op basis van onder andere kwaliteit, isolatie, comfort, ligging en het aantal kamers van de woning. Alle verhuurders moeten zich aan die prijzen houden. Doet de verhuurder dat niet, dan kan de huurder naar de rechter stappen. Zo schakelen we huisjesmelkers uit en stimuleren we eigenaars om hun woningen goed te onderhouden. We voeren daar al jaren strijd voor met de PVDA. In Brussel dienden we hierover een wetsvoorstel in.

We versterken het conformiteitsattest en maken het verplicht bij het verhuren van een woning. Zo garanderen we dat alle verhuurde woningen voldoen aan de kwaliteitseisen van de Vlaamse Codex Wonen. Zoals elke auto gekeurd wordt, zo willen we ook huurwoningen keuren. We versterken het Vlaams agentschap Wonen en de woondiensten van de gemeente om elke huurwoning systematisch te controleren. Zo ligt het initiatief voor de controle niet langer bij de huurder: die zou uit angst voor een onbewoonbaarverklaring wel eens niet naar de juiste instanties durven stappen.
Door ons collectief renovatieplan (zie punt 2) worden woningen collectief gerenoveerd. Daar zien zowel de eigenaars als de huurders de voordelen van. De kosten worden terugbetaald door de minderprijs op de factuur van de huurder. De verhuurder garandeert dat de huurprijs niet stijgt zolang de afbetaling bezig is.

We nemen ook de geluidskwaliteit op in de kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode. Lawaaihinder zorgt vaak voor de meeste overlast, zeker in de grote steden. Om overlast en fijnstof tegen te gaan, maken we werk van het overkappen of ondertunnelen van snel- en ringwegen die dwars door woonwijken lopen.

Onderzoek van de Huurdersbonden wijst uit dat meer dan vier op de tien huurders op de private huurmarkt moeite heeft de huurwaarborg te betalen. We brengen die waarborg daarom weer terug van drie naar twee maand huur. In één beweging sluiten we ook het achterpoortje van de “Korfine-waarborg”, dat is een waarborg via het principe van een levensverzekering, waardoor verhuurders toch meer waarborg kunnen vragen. We richten een centraal huurwaarborgfonds op, zoals voorgesteld door het Steunpunt Wonen, de Gezinsbond en het Netwerk tegen Armoede. Alle huurders storten hun waarborg in een centraal fonds. Wie moeite heeft om de volledige som op te hoesten, kan in schijven betalen, of betaalt minder.

We richten een Huurwebsite op. Daarop bundelen we de relevante info, zoals de (maximale) huurprijs en het conformiteitsattest, van alle te huur aangeboden woningen op. Zo helpen we huurders om ‘geen kat in een zak’ te huren.

De beste manier om een betaalbaar én kwaliteitsvol huuraanbod te garanderen, is zorgen voor voldoende ‘concurrentie’ van publieke huurwoningen. De private verhuurders zullen zo namelijk onder druk komen om de prijzen en kwaliteitsstandaarden van het publieke aanbod te volgen. Dat hebben ze zelfs in het Antwerpen van Bart De Wever begrepen. Of toch deels. De stad voert er een nieuwe categorie ‘betaalbare woningen’ in, gebouwd door het publieke bouwbedrijf AG Vespa. Enige probleem: de ‘betaalbaarheid’ drukken zij uit als gemiddeld 20 procent onder de marktprijs. Dat wil zeggen dat de prijzen van de publieke woningen die van de markt volgen, in plaats van andersom. Uiteindelijk zullen de prijzen dan toch weer de pan uit swingen. Wij kiezen voor moderne sociale huisvesting voor een breed publiek, waarvan de huurprijzen vastgelegd zijn op basis van objectieve criteria en inkomen.

“Wenen, de stad waar ook de professor in een sociale woning woont”, titelde een Belgische krant ooit. Maar liefst 60 procent van de Weners huurt een publieke of gesubsidieerde woning. Het inkomensplafond voor een alleenstaande is 3500 euro netto per maand. Wie eenmaal een woning krijgt toegewezen, kan die niet meer verliezen. Zelfs niet wanneer je meer gaat verdienen dan de inkomensgrens. Een publieke woning moet namelijk evenveel zekerheid bieden als een eigen woning, maar dan wel veel betaalbaarder en met de garantie op comfort en kwaliteit, zo vinden ze in Wenen. Hun sleutel tot succes? Ze halen wonen uit de marktlogica. De stad is zelf de grootste huisbaas en baat 220.000 ‘gemeenschapswoningen’ (Gemeindebau) uit. Daarnaast subsidieert ze ook nog eens 200.000 woningen die aan strikte kwaliteitsnormen moeten voldoen en verhuurd moeten worden aan een lage prijs. Wat ze in Wenen kunnen, dat kunnen wij ook.

Voor de PVDA is sociale huisvesting meer dan armenhuisvesting. Wij willen een publiek woonaanbod creëren voor een veel bredere groep. De meeste Europese grootsteden tellen meer dan 20 procent sociale huisvesting. In Nederland is dat een derde, in Rotterdam en Amsterdam zelfs meer dan de helft. Maar in Vlaanderen halen sommige centrumsteden zelfs het schamele richtcijfer van 9 procent niet. Leuven bijvoorbeeld telt slechts 7 procent sociale woningen na een kwarteeuw sociaaldemocratisch bestuur. En als gemeenten wat ambitieuzer durven te zijn, dan werkt de Vlaamse Regering ze zelfs actief tegen. De regering-Jambon besliste dat gemeenten met 15 procent sociale woningen niet langer op steun konden rekenen. Een beslissing die het Grondwettelijk Hof in 2023 vernietigde, nadat acht middenveldorganisaties in beroep waren gegaan. Een belangrijke uitspraak, maar voorlopig blijft de Vlaamse regering de sociale woningbouw saboteren. “De harde realiteit is dat de bouw van sociale woningen volledig is stilgevallen” zei PVDA-fractieleider Jos D’Haese in het Vlaams parlement.

Op dit moment staan er zelfs méér gezinnen op de wachtlijst dan er sociale woningen zijn. De helft van de gezinnen die recht hebben op een sociale woning moet na goedkeuring van hun aanvraag vier jaar of langer wachten op een woonst. En die wachtlijst vat zelfs niet het hele verhaal. Veel gezinnen staan niet ingeschreven op de wachtlijst terwijl ze wel voldoen aan de voorwaarden. Een kwart miljoen gezinnen bevindt zich in acute woonnood en doet nu noodgedwongen beroep op de private huurmarkt, terwijl ze recht hebben op een sociale woning. Dat is bijna de helft van de private huurders. Daarom willen wij volop investeren in de bouw en renovatie van sociale woningen. We tekenen, op basis van de woonnood, voor elke gemeente een ambitieus groeipad uit. Voor centrumsteden, waar de woonnood het allerhoogst is, streven we op middellange termijn naar minimaal 20 procent sociale woningen. Voor de andere gemeenten leggen we de lat op minimaal 10 procent sociaal wonen. We leggen de streefcijfers per gemeente opnieuw vast in een sociaal objectief. We zorgen ervoor dat het sociaal objectief deze keer echt bindend is voor gemeenten en dat het kan afgedwongen worden. Dat is nu niet het geval.

Op dit moment raakt het geld voor het bouwen van sociale woningen niet op, terwijl er toch niet genoeg sociale woningen bijkomen. Hoe kan dat? Daar zijn twee redenen voor.

Ten eerste voerde minister van Wonen van de N-VA Matthias Diependaele een onvoorziene en grootschalige reorganisatie door waar de sociale huisvestingsmaatschappijen niet om hebben gevraagd. Zo organiseerde hij zelf de stilstand. Zo bracht de PVDA bijvoorbeeld aan het licht dat er in het jaar 2021 netto amper 668 sociale woningen bijkwamen. “Er staan meer dan 170.000 mensen op de wachtlijst”, reageerde PVDA-fractieleider Jos D’Haese verontwaardigd in het Vlaams parlement. “Tegen dit tempo duurt het maar liefst 250 jaar voor die allemaal een betaalbaar dak boven hun hoofd hebben gekregen. Dat valt in een rijke regio als Vlaanderen toch niet te rechtvaardigen.”

Ten tweede omdat de overheid sociale huisvestingsmaatschappijen alleen ‘financiert’, met leningen. Sociale huisvestings- maatschappijen krijgen voordelige leningen, vaak met een negatieve rente. Dat betekent dat ze minder moeten terugbetalen dan dat ze geleend hebben. Maar dat is niet genoeg om de woningen te bouwen. Heel wat maatschappijen hebben niet voldoende startkapitaal en slagen er dus niet in om nieuwe woningen te bouwen. Doordat enkel de allerarmsten in sociale woningen wonen, leveren deze woningen ook niet veel op voor de sociale huisvestingsmaatschappijen. Bovendien zijn er maatschappijen die wel wat geld hebben en anderen die helemaal blut zijn, zeker in de grote steden. Wij willen dat financieringssysteem veranderen en sociale huisvestingsmaatschappijen die het nodig hebben meer steun geven dan enkel leningen.

In plaats van deze problemen aan te pakken, gaf de minister geld bedoeld voor sociale woningen aan private projectontwikkelaars. De overheid garandeert bouwfirma’s zelfs een opbrengst tot 115 procent. De minister maakt zo de projectontwikkelaars rijk en creëert geen extra sociale woningen. Dat zien wij anders. Wij doen ook beroep op de grote projectontwikkelaars. Maar op een andere manier. Tot 2013 moest elk groot bouwproject een vast aantal sociale woningen hebben via de sociale last. Dat werd afgeschaft. Wij voeren dat opnieuw in. In elk nieuw vastgoedproject van minstens 17 woningen zal de ontwikkelaar zijn steen moeten bijdragen: een derde van de woningen moeten sociale woningen zijn en een derde betaalbare woningen.

De voorbije Vlaamse Regeringen, ondertussen al 10 jaar met een N-VA’er als minister van Wonen, creëerden schaarste op de sociale woningmarkt. In plaats van meer sociale woningen te creëren, besliste minister Diependaele (N-VA) een resem aan pestmaatregelen om die schaarste te verdelen: (kandidaat)sociale huurders wegpesten, ze wegzetten als profiteurs die geen sociale woning verdienen en ze tegen elkaar opzetten. De regering voerde tijdelijke huurcontracten in, trok de huurprijs op, besliste dat sociale huurders geen enkele vorm van onroerend eigendom meer mogen bezitten - ook al gaat het om een onverkoopbaar stukje grond dat met broers en zussen werd geërfd - en zette zelf dure privédetectives in om dat te controleren. Bankrekeningen van sociale huurders werden gecontroleerd. De voorbije 10 jaar werd het recht op sociale huur steeds meer tijdelijk en voorwaardelijk. Voor de Vlaamse Regering zijn sociale woningen transitwoningen, een tijdelijke noodoplossing voor wie niet op de privémarkt terechtkan. Al dat werk en belastinggeld leverde 153 vrijgekomen sociale woningen op. Dat terwijl er 250.000 mensen in woonnood zitten. Niet meer dan een symbolenstrijd en stemmingmakerij dus waarbij elke sociale huurder bij voorbaat als verdachte fraudeur wordt beschouwd... Van het Vlaams Belang moeten we al niet meer verwachten. Zij komen niet verder dan voorstellen om migranten uit hun sociale woning te zetten in plaats van te pleiten voor meer sociale woningen.

Om het recht voor betaalbaar en kwaliteitsvol voor iedereen mogelijk te maken, kiezen wij voor een ander model. Een model zoals in Wenen, van publieke woningen voor een veel breder publiek, waarin ook mensen met een modaal inkomen recht hebben op een plaats in een sociale woning. We schaffen daarom alle ‘pestmaatregelen’ af en herstellen de woonzekerheid van sociale huurders. Om te evolueren naar het Weens model van publieke woningen, werken we in twee stappen. In de eerste plaats breiden we het aanbod aan sociale woningen uit zoals hierboven beschreven. Daarna creëren we ook publieke woningen, voor mensen met een hoger inkomen. We trekken dus de inkomensgrenzen om aanspraak te maken op zo’n publieke woning op. Zo is er altijd een oplossing voor wie om welke reden dan ook geen uitweg vindt op de private koop- of huurmarkt. Maar met hoge kwaliteitsnormen en lage prijzen maken we van publiek wonen méér dan een vangnet: het wordt een normale en interessante keuze in het woonaanbod in ons land.

We hebben niet alleen te weinig sociale woningen. Ook de kwaliteit van de bestaande sociale woningen laat te wensen over. Het oude patrimonium van sociale woningen is aan renovatie toe. In sommige steden gaat het over een derde van de sociale woningen. Nog veel meer woningen moeten gerenoveerd worden in het kader van de nieuwe normen voor isolatie, woonkwaliteit en brandveiligheid. Renovatie zorgt bij de sociale huurders voor onzekerheid, voor een verplichte verhuis en voor vrees voor een hogere huur na de renovatie. Bij renovaties is dan ook veel informatie en veel inspraak voor de sociale huurders noodzakelijk. We renoveren bij grote renovatieprojecten eerst de leegstaande woningen zodat bewoners in de wijk kunnen blijven wonen. We maken gebruik van “zachte renovaties” met een beperkte impact, zodat de huurders in hun huis kunnen blijven. Is dat niet mogelijk, dan voorzien we “doorschuifwoningen”, liefst binnen de wijk, als tijdelijke woonst tijdens de renovatie.

Niet enkel huurders op de private markt betalen zich blauw aan huur. Ook voor veel sociale huurders neemt de huur een flinke hap uit het budget. De huurprijzen zijn gelinkt aan de vrije markt. Op basis van de “marktwaarde” van de woning wordt de huur berekend. Alle politieke partijen in het Vlaams parlement waren het daar in 2008 mee eens. Het is absurd de oververhitte prijzen van de private woningmarkt als ijkpunt te nemen voor de prijs van een sociale woning. Hier hoort een heel andere logica, met prijzen die op de bouwkosten gebaseerd zijn. De bijkomende kosten zoals water, energie, onderhoud – de huurlasten – maken de factuur dikwijls te zwaar, omdat ze niet gebonden zijn aan het inkomen. In 2020 voerde de Vlaamse regering daarbovenop een nieuwe huurprijsberekening in. Daardoor verhoogde de huurprijs voor driekwart van de sociale huurders. Bij sommigen zelfs met 90 procent. Zonder dat er iets aan hun woning veranderde. De PVDA heeft zich daartegen verzet in het parlement. We bevriezen daarom de huur van sociale woningen en plafonneren de huurlasten op 10 procent van de huurprijs.

Op dit moment hebben de projectontwikkelaars de sleutels van het woonbeleid in handen. Zij beslissen waar en wat er gebouwd wordt. Dat is een bewuste keuze van de politiek. Zij rekenen op projectontwikkelaars om te bouwen. Maar daardoor wordt alle ruimte die er nog is, volgebouwd met luxewoningen in plaats van de betaalbare woningen waar we zoveel nood aan hebben. Dat zien we anders. Wij willen de sleutels van het woonbeleid in overheidshanden, zoals dat in Wenen al jaren het geval is. Daar is de stad zelf de grootste huisbaas. Voor een kwaliteitsvolle woning, betalen de inwoners er tussen de 330 euro (één slaapkamer) en 750 euro (vier slaapkamers). De stad baat zelf 220.000 ‘gemeenschapswoningen’ (Gemeindebau) uit en subsidieert ook nog eens 200.000 woningen die aan strikte kwaliteitsnormen moeten voldoen en verhuurd moeten worden aan een lage prijs.

We richten in elke stad of landelijke regio een Woonunie op. Deze Woonunies zullen meer doen dan alleen het beheer van sociale woningen in tegenstelling tot de woonmaatschappijen die we vandaag kennen. Ze worden het commandocentra van waaruit de gemeenschap het hele woonbeleid kan bepalen. De Woonunie geeft het ritme aan voor alle leden van het orkest, van architect tot bouwfirma. Maar de inwoners schrijven de partituur wel zelf. De raad van bestuur kan net zoals in Wenen worden voorgezeten door de schepen van Huisvesting en bevolkt worden door verschillende belangengroepen: jongeren, senioren, huurders, milieuorganisaties, vakbonden... Inspraak en transparantie zijn noodzakelijk om vriendjespolitiek en belangenvermenging te vermijden. De Woonunie kan dan het woonbeleid planmatig aansturen en gronden en panden kopen.

Om te bouwen heb je grond nodig. Vandaag wordt waardevolle publieke grond verpatst aan grote projectontwikkelaars. Op die manier geven overheden een belangrijke hefboom voor het woonbeleid uit handen. We stoppen met deze uitverkoop. We houden deze gronden in publiek bezit. Zo versterken gemeenten hun positie tegenover de privésector en kunnen ze een echt woonbeleid voeren. Een uitstekend instrument daarbij is de Vlaamse Grondenbank. Die kijkt toe op het beheer van de gronden. Vandaag valt deze instelling onder de Vlaamse Landmaatschappij, waardoor haar focus nog te sterk ligt op het platteland, de landbouw en het natuurbehoud. We versterken de Grondenbank en geven haar de opdracht sterker een actief grondbeleid van de gemeenten te ondersteunen. We stellen een overzicht op van alle gronden in handen van overheden, overheidsinstellingen en overheidsbedrijven. Daardoor kunnen die publieke instanties beter op elkaar inspelen. De Grondenbank staat hen bij in de ruil van interessante percelen, voor het aankopen van nieuwe gronden en het beheer van de publieke gronden, om in de woonnood te voorzien, maar uiteraard ook nog altijd om een degelijk natuur- en landbouwbeleid te ontplooien. Daarbij wordt ook het recht van voorkoop - dat is de voorrang voor overheden bij de verkoop van bepaalde gronden - effectiever uitgeoefend.

Publieke gronden verkopen we niet langer aan projectontwikkelaars. In de plaats daarvan komt de uitgifte in erfpacht voor een bepaalde termijn. In Amsterdam wordt dat al meer dan een eeuw zo gedaan. Ook in Wenen werken ze zo. Met de uitgifte in erfpacht krijgt een stad meer grip en invloed op bouwprojecten en dus ook op wat er kan en moet gebouwd worden.

De erfpacht genereert ook meer inkomsten. In Amsterdam levert het systeem 80 à 100 miljoen euro per jaar op. Die inkomsten willen we investeren in andere projecten rond betaalbaar wonen. Op die manier vloeit het geld van de stijgende grondprijzen niet meer naar de speculanten, maar naar de gemeenschap. Zo dammen we speculatie en prijsopdrijving in.

We breiden daarnaast het aanbod aan publieke gronden en panden uit. Projectontwikkelaars gaan actief op zoek naar woningen of gronden die ze kunnen opkopen. Maar de overheid doet dat bijna niet. Terwijl ze via voorkooprecht eigenlijk voorrang heeft op het kopen van gronden en panden in bepaalde gebieden. Door dat recht uit te oefenen, kan de overheid gronden en panden kopen die dan niet in handen komen van projectontwikkelaars. Dat recht wordt nu zeer beperkt uitgeoefend, wij willen dat uitbreiden. Zo voerden we bijvoorbeeld in Gent strijd voor de aankoop van de Arsenaalsite. 13 hectare grond die zou kunnen worden gebruikt om betaalbaar wonen mogelijk te maken. Maar het stadsbestuur bij monde van schepen Filip Watteeuw (Groen) wilde zelfs geen bod doen. De grond werd nu opgekocht door een bouwpromotor, die er gouden zaakjes zal doen.

Grote vastgoedspeculanten laten bewust huizen en panden leegstaan om de prijs op te drijven. Ze speculeren op stijgende woonprijzen in een bepaalde buurt. Projectontwikkelaars blijven inzetten op duur residentieel vastgoed. Luxeflats en penthouses raken niet verkocht of blijven leegstaan. In Vlaanderen staan daardoor tienduizenden woningen, winkels en bedrijven al meer dan een jaar leeg. Tegelijk vinden meer en meer mensen geen betaalbare woning én zijn er in Vlaanderen duizenden dak- en thuislozen. Om de grote vastgoedspeculanten te bestrijden, verhogen we het minimumbedrag van de leegstandsheffing en van de belasting op onbebouwde percelen vanaf een derde leegstaande woning. We verminderen ook het aantal vrijstellingen. We moedigen de steden aan om de opbrengsten van de leegstandsheffing te investeren in projecten voor betaalbaar wonen.

We maken ook werk van een Vlaams kadaster van leegstand. Daarin verzamelen en publiceren we de leegstandregisters van de gemeenten. Het vermeldt ook de redenen waarom de panden leegstaan. Dat zorgt voor transparantie. We dringen er bij de gemeenten op aan hun woondienst en hun dienst toezicht te versterken. Dat is nodig om effectief alle leegstand op te sporen en in kaart te brengen.

Eigenaars die hun woning moedwillig laten verkrotten, verplichten we om die woning in orde te brengen. Maar er zijn ook kleine eigenaars van wie het huis noodgedwongen leegstaat omdat ze niet de middelen of de juiste vergunningen hebben om hun eigendom weer bewoonbaar te maken. Voor kleine particuliere eigenaars voorzien we hulp in de vorm van leegstandbrigades. We begeleiden hen en voorzien, indien nodig, financiële ondersteuning voor de renovatie. Ons plan voor collectieve renovaties zal daar ook bij helpen (punt 2). In Hasselt voerden we bijvoorbeeld actie tegen leegstand boven winkels. Gemeentelijke verordeningen maken renovaties zeer moeilijk. Tal van panden zijn geklasseerd, waardoor werken bijna onmogelijk zijn. Hier moeten de handelaars geholpen worden en de regels herzien, zodat deze woningen wel bewoond kunnen worden.

Dankzij het sociaal beheersrecht kunnen gemeentebesturen, OCMW’s of sociale huisvestingsmaatschappijen een woning die twee jaar leegstaat, opknappen en voor negen jaar sociaal verhuren. Zij verdienen de investering via de verhuur als sociale woning terug. Het sociaal beheersrecht bestaat op dit moment al. Maar de meeste gemeenten gebruiken deze optie niet. Het is nochtans een zeer interessant en sociaal instrument. Langs de ene kant pak je er de grote vastgoedspeculanten, die uit winsthonger (luxe)woningen laten leegstaan, mee aan. Als zij een woning drie jaar laten leegstaan passen we het sociaal beheersrecht automatisch toe om de woning voor 9 jaar sociaal te verhuren. Langs de andere kant kan een gemeente met het sociaal beheersrecht particuliere eigenaars met te weinig middelen om een leegstaande woning op te knappen, ondersteunen. De gemeente neemt de nodige renovatie- en opknapwerken op zich. In ruil voor negen jaar sociaal verhuren krijgt de eigenaar een opgeknapte woning in de plaats. Een woning die meer waard is, en die anders langer verwaarloosd zou blijven.

Ook veel sociale woningen staan leeg, 15.000 in Vlaanderen. In Gent bijvoorbeeld staat bijna een vijfde van de sociale woningen leeg. In Antwerpen “vierden” we met onze lokale PVDA-afdeling tien jaar leegstand van sociale appartementen in Hoboken. We investeren in renovatie en maken die woningen weer toegankelijk.

Misbruik moet er uit, daar voeren wij met de PVDA al veel actie rond. In Leuven kaartten we bijvoorbeeld de wanpraktijken van leegstandsbeheerder Camelot Europe aan. Het bedrijf had een contract afgesloten met sociale huisvestingsmaatschappij Dijledal om de leegstaande sociale woningen te beheren en dat heeft tot schrijnende situaties geleid. Huurwaarborgen van 1450 euro die nooit werden terugbetaald, woningen vol asbest en schimmel, een huurder die met een koevoet in zijn eigen woning moest inbreken omdat er geen sleutel was. Door de strijd van PVDA en de bewoners werd de vergunning van Camelot Europe ingetrokken, gelukkig maar. Bedrijven als Camelot Europe (dat na veel schandalen haar naam veranderde naar Mosaic World) specialiseren zich in de verhuur van verloederde sociale woningen die eigenlijk niet in orde zijn; en houden leegstaande panden van grote vastgoedspeculanten ‘bezet’ zodat er geen krakers in komen. Het is eigenlijk een legale vorm van huisjesmelkerij die ervoor zorgt dat noodzakelijke renovaties op de lange baan worden geschoven en de overheid geen sociaal beheersrecht kan toepassen. Wij willen dat er in het algemeen een verbod komt op leegstandsbeheer door winstgevende organisaties.