Van vastgoedmarkt naar recht van wonen

Het recht op behoorlijke huisvesting staat in de Belgische Grondwet en ook in de Universele Verklaring van de Rechten van de Mens. Maar dat recht is dode letter. Een betaalbare kwaliteitswoning is voor veel mensen onhaalbaar geworden. Dat heet: wooncrisis.

Zeven op de tien Vlamingen kopen een appartement, een huis of een studio. Maar de bouwpromotoren geven niet om het recht op wonen. Voor hen gaat het om investeringen die zoveel mogelijk moeten opbrengen. In acht jaar tijd zijn de woningprijzen met een kwart gestegen. 60% van de jonge gezinnen die een woning kopen, moeten beroep doen op hun ouders. Dat is dubbel zoveel als de vorige generatie. De jonge generatie besteedt ook dubbel zoveel aan de afbetaling van de lening als twintig jaar geleden.

Voor een groeiende groep is een woning kopen dan ook niet haalbaar. Deze groep moet op zoek naar een huurwoning. Maar ook daar zwaait de vrije markt ongeremd de plak. Het aantal sociale huurwoningen is veel te beperkt. Zo komt het dat de vraag aan de onderkant van de huurmarkt ontploft. En dat woningen van lamentabele kwaliteit schering en inslag worden. Slechts 16% van het Vlaamse woonbudget gaat naar de 30% huurders.

De overheid moet dringend optreden om het recht op wonen waar te maken. We hebben een actieve vastgoedpolitiek nodig. We hebben een rechtvaardige woonfiscaliteit nodig zodat je een woning kan kopen zonder je zo diep in de schulden te moeten steken. En we hebben op de huurmarkt een actieve overheid nodig die zorgt voor voldoende betaalbare en sociale woningen.

Het aantal huurders stijgt. Bijna een derde van de gezinnen in Vlaanderen huurt. In de centrumsteden loopt dat cijfer op tot de helft. Maar ook de huurprijzen gaan omhoog. Sinds 2013 zijn ze met meer dan 10% gestegen, het dubbele van de index. Vooral de laagste huurprijzen gaan snel naar omhoog omdat er voor goedkope appartementen en eengezinswoningen veel meer vraag is dan aanbod.

Zo komt het dat bijna de helft van de huurders meer dan een derde van het inkomen moet opzijzetten om de huur te betalen. In de centrumsteden houdt de helft van wie huurt te weinig over om menswaardig te kunnen leven. De regering deed daar niets aan. Integendeel, ze trok de huurwaarborg op van twee naar drie maand, zodat de financiële drempel om te huren nog hoger werd. Ook maakte Vlaams N-VA-minister Liesbeth Homans het gemakkelijker de huurprijs op te trekken bij renovaties tijdens het contract. Zonder inspraak van de huurder en zonder limiet op de verhoging van de huur. Wij willen realiseren dat tegen 2030 niemand nog een te groot deel van het inkomen moet betalen aan woonkosten. Daarvoor ondernemen we actie op twee vlakken.

Een. De beste garantie op een betaalbaar huuraanbod is: er als overheid zelf in investeren. We willen stedelijke wooncoöperaties opzetten die betaalbare en duurzame woningen bouwen en beheren. Met renteloze leningen kan de Vlaamse regering deze wooncoöperaties een handje helpen. Ze werken democratisch en transparant. Ze bouwen uitsluitend betaalbare woningen, met minstens een derde sociale woningen per project.

Twee. Daarnaast willen we de huurprijzen op de privémarkt plafonneren. We starten een Vlaams raster van huurprijzen op, dat maximumprijzen vastlegt op basis van het mediaaninkomen en de kwaliteit, de energiezuinigheid, het comfort, de ligging en het aantal kamers van de woning. Respecteert de verhuurder het raster niet, dan kan de huurder zich met dit raster tot de rechter wenden. Zo schakelen we huisjesmelkers uit en hebben eigenaars er alle baat bij hun woningen goed te onderhouden. Nederland heeft een Huurcommissie die op basis van zo’n raster de maximumhuurprijzen vastlegt. In Frankrijk staan 26 gemeenten op het punt hetzelfde te doen. De PVDA legde in het Brussels Parlement al een wetsvoorstel voor een huurraster neer, maar dat werd door de meerderheidspartijen steevast afgehouden.

Onderzoek van de Huurdersbonden wijst uit dat meer dan vier op de tien huurders op de private huurmarkt moeite heeft de huurwaarborg te betalen. We schroeven die waarborg daarom weer terug van drie naar twee maand huur. We sluiten het achterpoortje van de “Korfine-waarborg”, dat is een waarborg via het principe van een levensverzekering, waardoor verhuurders toch meer waarborg kunnen vragen.

Eigendom van vastgoed is in ons land ongelijk verdeeld. De 10% rijkste Belgen bezitten samen twee derde van alle woningen, bouwgronden, studentenkoten, handelspanden en kantoorgebouwen. Een paar grote vastgoedreuzen domineren de sector. Het aantal eigenaars in de laagste inkomensgroepen blijft jaar na jaar dalen.

De PVDA pleit voor een progressieve woonfiscaliteit zodat de sterkste schouders, de 10% rijkste eigenaars, meer bijdragen. Op die manier investeren we in de behoeften op het terrein in plaats van in de winsten van vastgoedbazen.

We maken de onroerende voorheffing progressief zodat mensen met veel en waardevol onroerend goed meer betalen en de kleine eigenaars minder. Daarbij houden we ook rekening met het inkomen. We actualiseren het kadastraal inkomen zonder dat het voor de doorsnee eigenaar negatieve gevolgen heeft. We hervormen de registratierechten verder en maken ze echt progressief. Zo maken we een woning kopen haalbaar voor de lage en middeninkomens.

Het grootste deel van het budget voor het Vlaams woonbeleid gaat naar de woonbonus. Dat is een fiscaal voordeel voor wie een woonlening afsluit. Alle studies tonen dat vrijwel alleen de bouwpromotoren en de kredietverstrekkers daar wel bij varen. De woonbonus is immers van aard de woningprijzen naar omhoog te duwen, waardoor nieuwe eigenaars uiteindelijk evenveel betalen. Komt daarbij: de hoogste inkomens profiteren het meest van de woonbonus. En sinds 2016 geldt de woonbonus ook voor de tweede, derde, vierde … woning.

We herzien het systeem van de woonbonus wat betreft nieuwe aanvragen. We zijn er in de toekomst voor de bonus te herverdelen ten voordele van de 60% laagste inkomens.

Zo kunnen we meer investeren in publieke huisvesting en in een ambitieus renovatiebeleid. Voor de allerlaagste inkomens voorzien we renteloze leningen met soepeler voorwaarden.

De sociale huisvestingsmaatschappijen krijgen al jarenlang te weinig middelen. 20% van de Vlamingen heeft recht op een sociale woning terwijl er maar voor 6% een woning is. De wachtlijsten zijn op vijf jaar 22% langer geworden. Een wachtrij van 135.500 voor een sociale woning, bijna evenveel als er sociale woningen zijn.

Minister Liesbeth Homans heeft dat probleem laten verrotten. Ze heeft leningen toegekend om het patrimonium van de sociale huisvestingsmaatschappijen te vernieuwen, maar ze heeft niets gedaan aan hun structurele financiering. Ze heeft integendeel de iets meer bemiddelde sociale huurders uit hun huis gezet: met strengere regels op inkomens, met contracten van drie jaar en met het verbod om ook maar een fractie eigendom te bezitten. Zo heeft ze, onder het mom van de bescherming van de meest kwetsbaren, de inkomsten van de sociale huisvestingsmaatschappijen ondergraven.

De Vlaamse regering koos liever voor het systeem van de Sociale Verhuurkantoren. Die huren eigendom op de privémarkt en verhuren dat door aan sociale huurders. Maar omdat er te weinig modale huurwoningen bijkomen, is dat natuurlijk geen oplossing. Het effect van die keuze op de lange termijn is dat de huurprijzen nog stijgen. Dat zien we heel goed bij onze buurlanden. In het Verenigd Koninkrijk zijn de uitgaven voor deze huurtoelages omhooggezwiept. In Duitsland heeft het systeem nooit aan de vraag kunnen voldoen. Beide landen hebben onlangs dan ook beslist opnieuw te investeren in sociale woningen.

De meeste Europese grootsteden tellen meer dan 20% sociale huisvesting. In Nederland is dat een derde, in Rotterdam en Amsterdam zelfs meer dan de helft. Maar in Vlaanderen halen sommige centrumsteden zelfs het schamele richtcijfer van 9% niet. De afgelopen vijf jaar heeft Vlaanderen amper 7.000 sociale woningen bijgebouwd. Dat doet de stad Wenen in één jaar. Aan dit tempo zijn de wachtlijsten pas binnen honderd jaar weggewerkt.

Het Vlaamse gewest moet zijn verantwoordelijkheid nemen en volop investeren in de bouw en renovatie van sociale woningen. Er moet een masterplan komen zodat we tegen 2030 al een ruimer aanbod hebben. We geven de grote centrumsteden prioriteit. Daar is de vraag het grootst. Op elf jaar tijd gaan we naar 20% sociale huisvesting in elke centrumstad. Dat is ambitieus, maar haalbaar. Voor de andere gemeenten leggen we de lat op 10% sociaal wonen.

We rekenen daarvoor ook op de grote projectontwikkelaars. Tot 2013 was in elk groot bouwproject een vast aantal sociale woningen verplicht. Die regel werd afgeschaft, maar wij maken dat weer ongedaan. We herstellen de sociale objectieven. In elk nieuw vastgoedproject waar minstens 17 woningen gebouwd worden, zal een derde uit sociale woningen moeten bestaan.

Het oude patrimonium van sociale woningen is aan renovatie toe. In sommige steden gaat het over een derde van de sociale woningen. Het Gentse schimmelschandaal is geen uitzondering. Nog veel meer woningen moeten gerenoveerd worden in het kader van de nieuwe normen voor isolatie, woonkwaliteit, brandveiligheid enzovoort. We willen dat alle sociale woningen tegen 2030 voldoen aan strenge energiestandaarden.

Renovatie zorgt bij de sociale huurders voor onzekerheid, voor een verplichte verhuis en voor vrees voor een hogere huur na de renovatie. Bij renovaties is dan ook veel informatie en veel inspraak voor de sociale huurders geboden. We renoveren bij grote renovatieprojecten eerst de leegstaande woningen zodat bewoners in de wijk kunnen blijven wonen. We maken gebruik van “zachte renovaties” met een beperkte impact, zodat de huurders in hun huis kunnen blijven. Is dat niet mogelijk, dan voorzien we “doorschuifwoningen”, liefst binnen de wijk, als tijdelijke woonst tijdens de renovatie.

Onder minister Homans werd het recht op sociale huur steeds meer tijdelijk en voorwaardelijk. Ze voerde 3/6/9-contracten in, ze besliste dat sociale huurders geen enkele vorm van onroerend eigendom meer mogen bezitten en ze zorgde ervoor dat sociale huurders moeten verhuizen als hun inkomen stijgt. Sociale woningen werden transitwoningen, een tijdelijke noodoplossing voor wie niet op de privémarkt terechtkan.

Om het recht op betaalbaar en kwaliteitsvol wonen waar te maken, gaan we voor het model van volkshuisvesting. In dat model hebben ook mensen met een modaal inkomen recht op een plaats in een sociale woning. We herstellen de woonzekerheid van sociale huurders. Terwijl we het aanbod laten stijgen, trekken we ook de inkomensgrenzen om toegang te krijgen tot sociale woningen op. Wij voorzien ook opnieuw middelen voor opbouwwerkers, conciërges en buurtwerkers om de sociale cohesie en controle in de wijken te verhogen.

Ook voor veel sociale huurders neemt de huur een flinke hap uit het budget. De huurprijzen zijn dan ook gelinkt aan de vrije markt. Op basis van de “marktwaarde” van hun woning wordt hun huur berekend. Alle politieke partijen in het Vlaams parlement waren het daar in 2008 mee eens. Het is absurd de oververhitte prijzen van de private woningmarkt als ijkpunt te nemen voor de prijs van een sociale woning. Hier hoort een heel andere logica, met prijzen die op de bouwkost gebaseerd zijn. De bijkomende kosten – de huurlasten – maken de factuur dikwijls te zwaar, omdat ze niet gebonden zijn aan het inkomen. We bevriezen daarom de huur van sociale woningen en plafonneren de huurlasten op 10% van de huurprijs.

We richten een centraal inschrijvingsregister op. Veel mensen staan op verschillende wachtlijsten en riskeren hun rechten te verliezen als ze niet ingaan op alle vragen tot actualisatie. Een centraal inschrijvingsregister per regio is gemakkelijk haalbaar, administratief veel eenvoudiger en klantvriendelijker.

In 2017 stonden in Vlaanderen 33.000 woningen langer dan een jaar leeg, bovenop bijna 30.000 leegstaande winkels en bedrijven. En tegelijk telt Vlaanderen 5.000 dak- en thuislozen.

Leegstand heeft diverse oorzaken. Eigenaars speculeren op stijgende woonprijzen in een bepaalde buurt. Projectontwikkelaars blijven inzetten op duur residentieel vastgoed. Luxeflats en penthouses raken niet verkocht of blijven leegstaan. Maar er zijn ook kleine eigenaars van wie het huis noodgedwongen leegstaat omdat ze niet de middelen of de juiste vergunningen hebben om hun eigendom weer bewoonbaar te maken.

We maken daarom werk van een Vlaams kadaster van leegstand. Dat verzamelt en publiceert de leegstandregisters van de gemeenten. Het vermeldt ook de redenen waarom de panden leegstaan. Dat zorgt voor transparantie. We dringen er bij de gemeenten op aan hun woondienst en hun dienst toezicht te versterken teneinde dit kadaster van leegstand werkelijkheidsgetrouw te kunnen maken. Het in kaart brengen van de leegstand wordt een prioriteit.

Eigenaars die hun woning moedwillig laten verkrotten, krijgen de verplichting die woning in orde te brengen. Voor kleine particuliere eigenaars voorzien we hulp in de vorm van leegstandbrigades. We begeleiden hen beter en voorzien, indien nodig, financiële ondersteuning voor de renovatie.

Voor grote eigenaars nemen we strengere maatregelen. We verhogen het minimumbedrag van de leegstandheffing en de belasting op onbebouwde percelen. We verminderen de vrijstellingen. Zo bestrijden we grote vastgoedspeculanten. We moedigen de steden aan om de opbrengsten hiervan te investeren in projecten voor betaalbaar wonen.

Bij leegstand van langer dan drie jaar nemen we doortastende maatregelen. Dankzij het sociaal beheersrecht kunnen gemeentebesturen, OCMW’s of sociale huisvestingsmaatschappijen de woning voor negen jaar in eigendom nemen en opknappen. Zij verdienen de investering via de verhuur als sociale woning terug. In de meeste gemeenten is deze optie nog dode letter gebleven. Om meer rechtszekerheid te geven, passen we de Vlaamse Wooncode aan om de procedure voor het sociaal beheersrecht coherent te maken zodat ze ook automatisch wordt toegepast na drie jaar leegstand.

Ook bij de sociale huisvestingsmaatschappijen is er veel leegstand. In Gent en in Antwerpen staat een op de tien sociale woningen leeg. We investeren in renovatie en maken die woningen weer toegankelijk.

Een miljoen woningen, meer dan een derde van de Vlaamse woningen, halen de kwaliteitsnormen niet. Bij 13% gaat het om ernstige problemen zoals gebrekkige stabiliteit, vocht of onvoldoende woonoppervlak. De ontploffing op de Paardenmarkt in Antwerpen eind 2017 maakte pijnlijk duidelijk welke gevaren die gebreken inhouden.

De duurzaamheid van woningen is toegenomen, maar blijft problematisch. In 2017 was nog altijd maar 56% van de woningen in de centrumsteden energiezuinig. Amper 5% meer dan in 2014. In de strijd tegen klimaatverandering moet dat een versnelling hoger.

We voeren een woonkeuringslabel in om te garanderen dat alle verhuurde woningen voldoen aan de kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode. Zoals elke auto gekeurd wordt, zo willen we ook een keuring voor huurwoningen. We versterken het Vlaams agentschap Wonen om elke woning die verhuurd wordt, te controleren. Zo ligt het initiatief voor de controle niet langer bij de huurder: die zou uit angst voor een onbewoonbaarverklaring wel eens niet naar de juiste instanties durven stappen.

We nemen ook de geluidskwaliteit op in de kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode. Lawaaihinder zorgt vaak voor de meeste overlast, zeker in de grote steden. Om die overlast en het fijn stof tegen te gaan, maken we werk van het overkappen of ondertunnelen van snel- en ringwegen die dwars door woonwijken lopen.

Om te bouwen heb je grond nodig. Vandaag wordt waardevolle publieke grond verpatst aan grote projectontwikkelaars. Op die manier geven overheden een hefboom voor hun beleid weg. We stoppen met deze uitverkoop. We houden deze gronden in publiek bezit. Zo versterken gemeenten hun positie tegenover de privésector en kunnen ze een echt woonbeleid uitrollen. Een uitstekend instrument daarbij is de Vlaamse Grondenbank. Die kijkt toe op het beheer van de gronden. Vandaag valt deze instelling onder de Vlaamse Landmaatschappij, waardoor haar focus nog te sterk ligt op het platteland, de landbouw en het natuurbehoud. We versterken de Grondenbank en geven haar de opdracht sterker een actief grondbeleid van de gemeenten te ondersteunen. We stellen een overzicht op van alle gronden in handen van overheden, overheidsinstellingen en overheidsbedrijven. Daardoor kunnen die publieke instanties beter op elkaar inspelen. De Grondenbank staat hen bij in de ruil van interessante percelen, voor het aankopen van nieuwe gronden en het beheer van de publieke gronden, om in de woonnood te voorzien, maar uiteraard ook nog altijd om een degelijk natuur- en landbouwbeleid te ontplooien. Daarbij wordt ook het recht van voorkoop, dat is de voorrang voor overheden bij de verkoop van bepaalde gronden, effectiever uitgeoefend.

Publieke gronden verkopen we niet langer aan projectontwikkelaars. In de plaats daarvan komt de uitgifte in erfpacht voor een bepaalde termijn. In Amsterdam wordt dat al meer dan een eeuw zo gedaan. Ook in Wenen geldt het. Met de uitgifte in erfpacht krijgt een stad meer greep en invloed op bouwprojecten en dus ook op wat er kan en moet gebouwd worden.

Het erfpacht genereert ook meer inkomsten. In Amsterdam levert het 80 à 100 miljoen euro per jaar op. Die inkomsten willen we investeren in andere projecten rond betaalbaar wonen. Op die manier vloeit het geld van de stijgende grondprijzen niet meer naar de speculanten, maar naar de gemeenschap. Zo dammen we speculatie en prijsopdrijving in.