Recht op renovatie
Iedereen kan renoveren dankzij onze derdebetaler-lening.
Naar Duits model schiet een openbare bank de kosten voor isolatiewerken en energiebesparende renovaties voor aan iedereen die dat wil. De lening wordt op termijn afgeschreven met het geld dat door die werken op de energiefactuur wordt bespaard. We introduceren op die manier het “renovatierecht” als antwoord op de asociale renovatieplicht. We moedigen renovaties per straat of per wijk aan. Zo boeken we efficiëntiewinst en maken we zoveel mogelijk huizen duurzaam en energiezuinig. We renoveren ook sociale woningen via het derdebetaler-systeem van de openbare bank.
Wat is het probleem?
De energiefactuur is voor veel huishoudens een bron van kopzorgen. Het huis verwarmen, koken, de wasmachine laten draaien of thuis aan je computer werken: opeens is het allemaal veel duurder geworden. 90% van de Belgen vermindert daarom zijn energieverbruik, in de eerste plaats door minder te verwarmen.[1] De hoogste piek ligt nu hopelijk achter ons, maar de energiefacturen liggen nog altijd dertig tot vijftig procent hoger dan voor de energiecrisis. Toen al kampte ons land met energiearmoede. In de winter van 2021 zat één op de vijf gezinnen letterlijk in de kou omdat het fatsoenlijk verwarmen van de woning te veel kostte.[2]
Behalve de zelf opgewekte energie is de goedkoopste energie degene die je niet verbruikt. Geen wonder dat mensen volop zijn gaan renoveren en verbouwen of plannen daarvoor maken. In zeven op tien gevallen is de hoge energiefactuur de belangrijkste motivatie daarvoor.[3] Toch geeft 40% van de Belgen aan niet te gaan renoveren vanwege de hoge kostprijs ervan.[4] Een extra lening erbij, ook al is die renteloos, gaat nu eenmaal niet voor veel huishoudens. Onderzoek van de Bond Beter Leefmilieu en Climact bevestigt dat: “Om aanspraak te maken op het bestaande lening- en premiestelsel, zal een gezin maandelijks een extra bedrag moeten afbetalen. Dat is geen optie voor maar liefst 40% van de woningeigenaars in Vlaanderen, wat neerkomt op zo’n 800.000 huishoudens. Het gaat om mensen die al in energiearmoede zitten, er dreigen in terecht te komen of maar een beperkt bedrag kunnen sparen op het einde van de maand.”[5]
Om de klimaatdoelstelling voor 2050 te halen, hebben 99% van de huizen en 94% van de appartementen een renovatie nodig.[6] Daarom kwamen er EPC-scores in Vlaanderen en PEB-scores in Franstalig België om de energiezuinigheid van een woning aan te geven. Intussen is ook een energiescore-attest verplicht bij de verkoop of verhuur van een woning. Natuurlijk, meten is weten, maar nog los van de fouten – een tiende van de EPC-attesten is niet correct – zorgt het systeem voor perverse effecten. Er ontstaat een vastgoedmarkt met twee snelheden: energiezuinige woningen worden duurder, energieverslindende woningen goedkoper.[7] Wie niet de middelen heeft om te renoveren, ziet de waarde van zijn eigendom dalen. Kopers weten namelijk dat aan een woning met een lage energiescore een extra prijskaartje hangt: vroeg of laat zullen er kosten aan zijn om de energiescore te verbeteren. De EPC- en PEB-scores verhogen de druk om zo snel mogelijk te renoveren, maar nemen het belangrijkste obstakel niet weg: renoveren kost veel geld. Daar is dringend een sociaal rechtvaardige oplossing voor nodig.
Hoe pakken we het probleem aan?
Heb je als huiseigenaar een te laag budget om isolatie te betalen? Geen probleem, ons systeem van derdebetaler-leningen zorgt ervoor dat iedereen kan renoveren. De “derde betaler” – in ons voorstel is dat een openbare bank – komt tussen en betaalt de bouwfirma, die direct aan de slag kan. Na afloop van de werken zal je energieverbruik lager liggen en dus ook je energiefactuur. Met het bespaarde bedrag kan je de lening maandelijks afbetalen, tot de lening is terugbetaald en dan daalt je energiefactuur. Voor eigenaars die in energiearmoede leven, voorzien we speciale leningen waarbij het geleende bedrag pas wordt terugbetaald bij overdracht van het eigendom.
Onze derdebetaler-lening is niet alleen goed voor de portemonnee, maar ook voor het klimaat. De uitstoot door residentiële verwarming is goed voor 12,6% van de totale uitstoot van broeikasgassen in ons land.[8] Tellen we verwarming van de overige gebouwen erbij dan is dat een uitstoot van 17,4%, de op één na grootste bron van uitstoot na het transport. Ja, massaal isoleren maakt het verschil voor het klimaat. Maar dat kost geld, tot wel 300 miljard euro tegen 2050.[9] Nu zoveel gezinnen daarvoor financiële hulp nodig hebben, is het dan realistisch dat de Vlaamse, Brusselse en Waalse overheden dat gaan ophoesten? Voor budgetten van die grootorde moeten we andere middelen aanspreken. Daarvoor kijken we naar Duitsland. Daar verstrekt de openbare bank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) al sinds de jaren 1990 derdebetaler-leningen voor renovaties van woningen. Die worden afbetaald via de energiefactuur. Tussen 2006 en 2016 financierde de KfW op deze manier vier miljoen projecten. Het programma heeft al voor een besparing van negen miljoen ton CO2 gezorgd en voor 320.000 jobs in de bouwsector en de regionale handel.[10] Voor de economie als geheel is het uiteindelijk ook een rendabele operatie want het geld dat gezinnen op verwarming of stroom besparen, kunnen ze aan andere zaken uitgeven.
Naar dit model wordt ook het systeem dat wij voorstellen, gefinancierd via een openbare bank. Zo’n bank kan jaarlijks miljarden euro’s ophalen om te investeren in strategische langetermijnprojecten zoals de klimaattransitie. Het succes van de staatsbon heeft bewezen dat veel kleine en grote investeerders willen kiezen voor zulke veilige beleggingen waarvoor de overheid garant staat. De openbare bank kan met dat geld jaarlijks meerdere miljarden vrijmaken voor renovatieleningen volgens het derdebetaler-systeem. Op termijn is het voor de bank een boekhoudkundige nuloperatie vermits het geld via de energiefacturen wordt terugbetaald.
We moedigen daarbij renovaties per straat of per wijk aan, in “renovatiegolven”. In de plaats van elk huis apart, wordt dan de hele straat of wijk ineens aangepakt. Dat is efficiënter, het beperkt de overlast en maakt zoveel mogelijk huizen duurzaam en energiezuinig. Het zorgt ook voor een hoger renovatietempo. In ons land ligt dat tempo drie keer te laag om de klimaatdoelstelling te halen.[11] Met onze aanpak trekken we ook mensen die anders niet zouden renoveren mee, nog los van de financiële drempels. Immers, volgens onderzoek start 14% van de respondenten niet met renovatiewerken door een gebrek aan informatie, knowhow of kunde.[12]
Ons voorstel tegenover wat andere partijen doen
Met ons voorstel introduceren wij het recht om te renoveren als een recht voor iedereen en noemen het: “het renovatierecht”. Dit staat lijnrecht tegenover een andere logica die opgang maakt in Europa: die van de renovatieplicht. Dat komt erop neer dat de eigenaars van de slechtst geïsoleerde huizen verplicht zouden worden een minimum aan energiezuinigheid te halen. De wereld op z’n kop, want juist mensen die in slecht geïsoleerde woningen wonen, hebben meestal de minste middelen om te renoveren. De Europese Unie legde in 2023 een renovatieplicht op tafel, al laat ze de lidstaten wel de keuze hoe ze dat moeten realiseren.
Één regio in Europa had de EU niet nodig om al in 2022 een uiterst strenge versie van de renovatieplicht in te voeren: Vlaanderen. De Vlaamse minister van Energie Zuhal Demir (N-VA) heeft deze renovatieplicht op tafel gelegd.[13] Wie voortaan een woning koopt met energielabel E of F, de slechtste scores in het EPC systeem, moet die score binnen de vijf jaar minstens verhogen naar energielabel D. Lukt dat niet, dan riskeer je een forse boete. Waar deze dreigende vinger toe leidt, zagen we al in Gent. Daar kreeg een jong werkend koppel omwille van een gelijkaardig reglement een monsterboete van 13.000 euro wegens te lang aanslepen van hun verbouwing.[14] Die moest binnen de twee jaar klaar zijn. Dat kostte meer dan het koppel had gedacht zodat de werken vertraging opliepen. Door de boete moesten verdere verbouwingen natuurlijk nog langer op zich laten wachten, want er was al geen geld. In de gemeenteraad eiste de PVDA deze beslissing te vernietigen en de boete kwijt te schelden.
De Vlaamse regering verdedigt zich met het argument dat zij budget heeft vrijgemaakt voor renovatiepremies en renteloze leningen. Maar om van hulp uit dat budget te kunnen genieten, moet je de renovatie financieel al aankunnen. Premies worden immers pas uitbetaald nadat de werken al bezig zijn en de eerste facturen al betaald moeten worden. Ook dekken ze de volledige renovatiekost niet. Leningen zijn ook geen optie voor wie weinig of geen marge heeft op het einde van de maand. Dat de Vlaamse renovatieplicht door en door asociaal is, wordt ook door de feiten bewezen: meer dan de helft van de tot nu toe toegekende premies en leningen ging naar de 30% rijkste huishoudens.[15]
In Wallonië is meer dan de helft van de woningen gebouwd voor de Tweede Wereldoorlog en lijdt bijna één gezin op drie – 29,5% – aan energiearmoede. Het renovatieritme ligt er veel te laag.[16] De Waalse regering zit vast in dezelfde individualistische logica als de Vlaamse en kondigde een renovatieplicht à la flamande aan: vanaf 2026 moeten kopers van onroerend goed binnen vijf jaar een energielabel D behalen. In 2031 wordt dat energielabel C, vervolgens label B in 2036 en uiteindelijk A in 2041.[17] De hulp voor huishoudens bestaat ook daar, zoals in Vlaanderen, uitsluitend uit premies en leningen die vooral ten goede komen aan de meest begoeden. Bovendien is het budget veel te laag.
In Brussel, waar de PS en zusterpartij Vooruit al meer dan tien jaar aan de macht zijn, gaan de woningrenovaties aan een hemeltergend traag tempo. Jaarlijks wordt in onze hoofdstad minder dan één procent van de woningen gerenoveerd, terwijl zeven op de tien gebouwen er dateren van vóór 1945.[18] Begin 2023 stelde de regionale minister van Milieu Alain Maron (Ecolo) met veel heisa de “Rénolution”-premies voor. Maar het jaarbudget daarvoor was al opgebruikt… in april.[19] En nadien liet minister-president Rudy Vervoort weten dat een deel van de premies pas een jaar later zou worden uitbetaald.[20] Die laksheid staat in schril contrast met de strenge houding van de Brusselse regering tegenover de burgers. Want in weerwil van de chaos en de vertragingen keurde ook de Brusselse meerderheid een renovatieplicht goed. Die treedt stapsgewijs in werking tussen 2033 en 2045. De regering-Vervoort trekt de individualistische logica tot het extreme door en voert zelfs een systeem van automatische administratieve boetes in om huiseigenaars te straffen als ze de deadline niet halen.[21]
Praktische vragen bij ons speerpunt
Wat kan ik doen als ik moet renoveren maar geen geld heb?
Dan is onze derdebetaler-lening voor jou de oplossing. De eigenaar moet zelf niets betalen. De openbare bank komt tussen als ‘derde betaler’ en betaalt de bouwfirma, die direct aan de slag kan. Na afloop van de werken zal het energieverbruik lager liggen en dus ook de energiefactuur. Nu zal de eigenaar de openbare bank terugbetalen door maandelijks een deel van het bedrag dat hij bespaart op zijn energiefactuur aan de bank te storten (“on bill financing”). Net zolang totdat het geleende bedrag is terugbetaald.
Komt elke renovatie in aanmerking?
Wie zijn huis wil renoveren, richt zich met een offerte tot de openbare bank. De enige voorwaarde is dat de renovatie ervoor zorgt dat het energieverbruik daalt en de woning het minimale energielabel haalt dat op dat moment geldt (hoe dichter bij 2050, hoe hoger de verplichte energiescore). Het liefst gaat men direct voor de optimale energiezuinigheid (score A), maar dat is niet verplicht. Elk project dat voldoende energie bespaart, wordt goedgekeurd. Of het nu gaat over gevel- of dakisolatie, het plaatsen van zonnepanelen of een warmtepomp of het vernieuwen van ramen of zonnewering, de derdebetaler-lening is er voor iedere eigenaar: voor zelfbewoners en verhuurders, zowel van huizen als van appartementen.
Wat als ik mijn huis verkoop terwijl mijn lening nog loopt?
De lening hangt vast aan de meter. Als de eigenaar de woning verkoopt voordat de lening is afbetaald, dan koopt de nieuwe eigenaar dus ook de lening over.
Hoe lang duurt het voordat mijn lening is afbetaald?
Dat valt op voorhand niet te voorspellen, want het hangt af van hoe ingrijpend de werken zijn en van de evolutie van de energieprijzen. Aangezien de lening wordt terugbetaald via de korting op de energiefactuur, verloopt de schuldaflossing onvermijdelijk in kleine schijven. Om vanaf het begin voordeel te bieden, zorgen we er daarom voor dat het afbetalingsbedrag steeds lager ligt dan de korting op de factuur.
Hoe betaal ik een lening terug via mijn energiefactuur als ik nu al amper geld uitgeef aan verwarming?
Voor mensen in energiearmoede voorzien we een speciale lening die niet in schijven maar integraal op het einde van de afgesproken looptijd wordt terugbetaald. Er gebeurt dus geen afbetaling op de energiefactuur tot het moment dat de eigenaar zijn woning verkoopt en de nieuwe eigenaar de lening overkoopt. Het bedrag van de lening wordt afgetrokken van de verkoopprijs. Deze optie is nodig voor mensen die vandaag al zo weinig geld uitgeven aan energie (doordat ze bijvoorbeeld hun huis niet eens verwarmen) dat er van een daling van de energiefactuur geen sprake kan zijn.
Wie komt in aanmerking voor de renovatiegolven?
Gemeentelijke overheden kunnen bij de openbare bank projecten indienen voor hele straten of zelfs wijken. Dat kan op vraag van de bewoners of op initiatief van het gemeentebestuur zelf. De lokale overheid kan bijvoorbeeld aan de hand van infraroodscans bepalen dat een bepaalde buurt dringend isolatie kan gebruiken. In steden en gemeenten met een eigen publiek bouwbedrijf staat deze instantie in voor het geheel van de werken. In andere gevallen kiest men een aannemer via een openbare aanbesteding.
Hoe werkt het derdebetaler-systeem in Duitsland precies?
Duitsland heeft de grootste openbare investeringsbank ter wereld, de Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die eigendom is van de overheid. De bank verstrekt renovatieleningen voor allerlei verbouwingswerken (isolatie, zonnepanelen, verwarmingssystemen ventilatiesystemen enz). De afbetaling gebeurt via de korting op de energiefactuur en wordt gekoppeld aan de energiemeter. De KfW heft een kleine rente om kosten te dekken en nieuwe investeringen mogelijk te maken. Maar deze rente ligt veel lager dan de gangbare rentes op verbouwingsleningen. De lening is begrensd op 37.500 euro.[22]
De KfW werkt met een referentiescore qua energieverbruik en warmteverlies: het “efficiëntiehuis”. Dat theoretische huis krijgt de indexscore 100. Een score hoger dan 100 wil zeggen dat een huis minder energie-efficiënt is, een lagere score betekent nog energiezuiniger dan de referentie. Om recht te hebben op de derdebetaler-lening, moet je met een offerte komen die aangeeft dat de energiescore na de werken maximaal 100 zal bedragen. Doe je beter, dan geeft de bank een toelage volgens een getrapt systeem: hoe energiezuiniger, hoe hoger de toelage. Je kan kiezen tussen een cash premie of een korting op de afbetaling.[23]
Een bouwbedrijf naar keuze voert de werken uit. Ze worden wel gecontroleerd. Zorgvuldige planning en professioneel bouwtoezicht zijn belangrijk om ervoor te zorgen dat men werkelijk de gewenste energienorm haalt. Daar staan gekwalificeerde energie-efficiëntiedeskundigen voor ter beschikking. Zij voeren gedetailleerde plannen uit, bijvoorbeeld over de ventilatie van het gebouw of de vermindering van koudebruggen. Zij waarborgen ook de kwaliteit van het verrichte werk.
Voetnoten
https://klimaat.be/in-belgie/klimaat-en-uitstoot/uitstoot-van-broeikasgassen/uitstoot-per-sector
https://www.kfw.de/About-KfW/Newsroom/Latest-News/Pressemitteilungen-Details_403200.html
https://www.standaard.be/cnt/dmf20210207_98003238 (Vlaanderen)
https://www.lesoir.be/513892/article/2023-05-17/pourquoi-la-renovation-des-batiments-besoin-dun-coup-daccelerateur (Wallonië)https://trends.levif.be/immo/peb-le-calendrier-de-la-traque-aux-passoires-energetiques-est-etabli/
http://www.weblex.irisnet.be/data/crb/doc/2023-24/149268/images.pdf