Betaalbaar wonen

Het recht op behoorlijke huisvesting staat in de Belgische Grondwet en ook in de Universele Verklaring van de Rechten van de Mens. Maar dat recht is dode letter. Een betaalbare kwaliteitswoning is voor veel mensen onhaalbaar geworden. Dat heet: wooncrisis. Wil je in België een woning vinden, dan heb je twee opties: kopen of huren. De eerste optie blijft voor meer en meer mensen een verre droom. Steeds minder mensen kopen een huis en toch blijven de prijzen stijgen. Ondertussen betaal je gemiddeld meer dan 350.000 euro voor een huis. En dan heb je nog niet gerenoveerd. Wie kan dat nog betalen? Zonder een nier te verkopen of de steun van ouders? 

Al die mensen die hun woondroom aan diggelen zien, komen dan terecht bij de tweede optie: huren. En ze zijn niet alleen op de huurmarkt. In Vlaanderen zijn er een kwart miljoen gezinnen die recht hebben op een sociale woning, maar er geen krijgen. Gevolg: veel te veel kandidaten per (betaalbare) woning - gemiddeld 27 per woning - en huurprijzen die exploderen. Duizend euro per maand, dat is wat je gemiddeld kwijt bent als je in Vlaanderen een huis wil huren. Da’s elke maand een (dure) iPhone aan huur. Kortom, in Vlaanderen is het voor meer en meer mensen onmogelijk geworden om een betaalbare en kwaliteitsvolle woning te vinden. 

Maar de Vlaamse regering, die laat begaan en heeft een blind vertrouwen in de vrije markt. Begin 2023 zei Matthias Diependaele, Vlaams minister van Wonen (N-VA) zelfs: “Een jaar geleden zou ik nog hebben gezegd dat betaalbaar wonen een non-issue was.” En ja, ook toen woedde de wooncrisis al in al haar hevigheid.

Die wooncrisis heeft een oorzaak: projectontwikkelaars, investeerders en speculanten zijn baas in de vastgoedsector. Zij zijn het die plannen wat en waar er gebouwd wordt. Die ontwikkelaars creëren geen betaalbare woningen. Zij bouwen wat hen het meeste winst oplevert: luxewoningen en dure kantoorgebouwen. Ze krijgen daarvoor vrij spel van onze overheden. De banden tussen politiek en projectontwikkelaars zijn alomtegenwoordig. Politici zetelen in de raad van bestuur van bouwbedrijven, of hebben gewoon zelf zo’n bedrijf. Politici en projectontwikkelaars gaan daarnaast graag samen op restaurant. En niet om over het weer of de kinderen te praten. In Antwerpen krijgt projectontwikkelaar Erik Van de Paal, tegen alle regels en adviezen in, een vergunning voor een hoogbouw en toegang tot heel wat interessante plekjes om te bouwen van zijn tafelpartner en tevens burgemeester van Antwerpen Bart De Wever (N-VA). Het is maar één voorbeeld van hoe de regels worden aangepast op maat van de noden van grote bouwbedrijven. Hoe die uitzonderingen krijgen waar elke gewone mensen die wil (ver)bouwen alleen maar kan van dromen. Hoe ze de beste plekjes van de stad krijgen om vol te bouwen met veel te dure woningen. ‘Bouwpromotor baas’, zo vatte de nieuwsredactie van de VRT het samen in een Pano-reportage. 

Wij willen de sleutels van het woonbeleid in handen van de burgers, zoals dat het geval is in Wenen, de Oostenrijkse hoofdstad die elk jaar wordt verkozen tot de meest leefbare stad ter wereld. In Wenen is de stad zélf de grootste huisbaas. Betaalbaar kwaliteitsvol wonen is er vanzelfsprekend. Voor een kwaliteitsvolle woning betalen de inwoners er tussen de 330 (1 slaapkamer) en 750 euro (vier slaapkamers). Waarom zouden wij niet kunnen wat ze in Wenen al tientallen jaren doen? 

Het Weense voorbeeld toont aan dat het een kwestie van keuzes is. Laat je de huizenmarkt over aan de projectontwikkelaars, de miljardairs en de eigenaars van voetbalclubs? Of nemen we zelf de regie van het woonbeleid in handen?

‘Een eigen huis, een plek onder de zon’, zong iemand ooit, maar voor steeds meer jonge mensen blijft het een verre droom. En het probleem is niet dat er te weinig woningen worden gebouwd. Het probleem is dat er te weinig betaalbare woningen worden gebouwd. Projectontwikkelaars  bouwen ons land vol met luxewoningen die veel geld opleveren. Elke baksteen is voor hen een bron van inkomsten. Die projectontwikkelaars bepalen nu zelf wat ze willen bouwen, omdat de politiek hen vrij spel geeft. Dat moet anders. Wij verplichten dat er in elk groot nieuwbouwproject met 17 woningen of meer, een derde betaalbare en een derde sociale woningen komen. ‘Betaalbaar’ definiëren we niet ten opzichte van de huidige marktprijzen, maar per gemeente leggen we op basis van objectieve factoren een maximumprijs op. Enkel woningen die onder die maximumprijs verkocht worden, rekenen we mee als betaalbare woningen. De PVDA voert daar actie nu al rond in heel het land: van Maasmechelen tot aan de Vaart in Leuven. 

Het eigendom van vastgoed is in ons land ongelijk verdeeld. De 10 procent rijkste Belgen bezitten samen twee derde van alle woningen, bouwgronden, studentenkoten, handelspanden en kantoorgebouwen. Een paar grote vastgoedreuzen domineren de sector en gebruiken die dominatie om te speculeren en grote winsten te maken en dat terwijl het aantal eigenaars in de laagste inkomensgroepen jaar na jaar blijft dalen. Maar een huis dient om in te wonen, niet om mee te speculeren. Daarom maken een zelfbewoningsplicht mogelijk, zoals dat in verschillende steden in Nederland bestaat. Daarmee kunnen gemeenten afdwingen dat kopers zelf in het aangekochte huis gaan wonen. We veralgemenen ook het voorkooprecht van huurders. Als het huis dat ze huren verkocht wordt, krijgen eerst de zittende huurders de kans om te kopen. 

Maar de huizenjacht blijft een ongelijke strijd. Wie geen groot eigen kapitaal heeft, is er meestal aan voor de moeite. Banken vragen een grote eigen inbreng voor een lening, terwijl de rentes voor die leningen een pak hoger liggen dan enkele jaren geleden. En dan hebben we het nog niet over registratierechten en notariskosten, die ook makkelijk oplopen tot enkele duizenden euro’s. Wij willen jonge werkende mensen wél wapenen om hun woondroom te realiseren. We richten daarom een openbare bank op waardoor het voor lage- en middeninkomens gemakkelijker wordt om een lening aan te gaan. Wie een eerste huis koopt om in te wonen, betaalt minder registratierechten en moet minder notariskosten betalen.

Het aantal huurders stijgt. Bijna een derde van de gezinnen in Vlaanderen huurt. In de centrumsteden loopt dat cijfer op tot de helft. Maar ook de huurprijzen gaan omhoog. In 2023 steeg de huurprijs van een huis zelfs met meer dan 10 procent. Vooral de laagste huurprijzen gaan snel omhoog omdat er voor goedkope appartementen en eengezinswoningen veel meer vraag is dan aanbod. Tijdens de energiecrisis in 2022 zagen veel huurders hun huur in één klap met meer dan 10 procent stijgen door een indexering. Zij werden dubbel gestraft: hun energierekening explodeerde en hun huurprijs ging door het dak. Met de PVDA lanceerden we een mailactie naar de betrokken ministers om de huurprijzen te blokkeren. De regering weigerde eerst om in te grijpen, maar kwam dan met slepende voeten met een halve oplossing: voor energieverslindende woningen werd de huurprijs geblokkeerd. Dankzij onze druk werd mogelijk wat altijd als onmogelijk werd voorgesteld: huurprijzen blokkeren en ingrijpen in de markt. Maar in oktober 2023 ging die maatregel weer op de schop. 

Op dit moment zijn er geen regels over wat een verhuurder mag vragen. Zo komt het dat bijna de helft van de huurders meer dan een derde van het inkomen moet opzij zetten om de huur te betalen. In de centrumsteden houdt de helft van wie huurt te weinig over om menswaardig te kunnen leven. Werkende mensen huren zich zo arm. 

Daarom willen we de huurprijzen op de privémarkt begrenzen. We doen dat per wijk of gemeente en op objectieve criteria zoals comfort, energieverbruik, ligging en het aantal kamers. Alle verhuurders moeten zich aan die prijzen houden. Doet de verhuurder dat niet, dan kan de huurder naar de rechter stappen. Zo schakelen we huisjesmelkers uit en stimuleren we eigenaars om hun woningen goed te onderhouden. We voeren daar al jaren strijd voor met de PVDA. In Brussel dienden we hierover een wetsvoorstel in. 

Voor veel mensen is de veel te hoge huur niet de enige drempel om een behoorlijke woning te vinden. Nog te vaak zien we dat mensen gediscrimineerd worden in hun zoektocht naar een woning. Mensen met een migratieachtergrond, personen met een handicap, alleenstaande ouders… allemaal hebben ze minder kansen op de huurmarkt. Dat bewijst studie na studie. En toch blijft het onbestraft. Wij pleiten voor proactieve praktijktsesten om de discriminatie op de huurmarkt te bestrijden. 

En als je dan eindelijk een (peperdure) woning vindt, dan zou je denken dat ze waar voor hun geld krijgen. Dat de woning die ze huren kwalitatief is. Fout gedacht: de helft van de huurwoningen in Vlaanderen is van ontoereikende kwaliteit. De helft van de gezinnen woont in een huis met ernstige gebreken (bijvoorbeeld vochtproblemen, gevaarlijke elektriciteit of een slechte verwarmingsinstallatie). Hoe lager het inkomen van een gezin, hoe groter de kans dat hun woning niet kwalitatief is. 

Daarom versterken wij het conformiteitsattest en maken het verplicht bij het verhuren van een woning. Zo garanderen we dat alle verhuurde woningen voldoen aan de kwaliteitseisen van de Vlaamse Codex Wonen. Zoals elke auto gekeurd wordt, zo willen we ook huurwoningen keuren. Kleine verhuurders die het financieel moeilijk hebben om hun panden te renoveren en moderniseren, krijgen daarbij de nodige ondersteuning (in de eerste plaats via het systeem van derdebetaler-leningen). We versterken het Vlaams agentschap Wonen en de woondiensten van de gemeente om elke huurwoning systematisch te controleren. Zo ligt het initiatief voor de controle niet langer bij de huurder: die zou uit angst voor een onbewoonbaarverklaring wel eens niet naar de juiste instanties durven stappen. Zo zorgen we ervoor dat iedereen een kwalitatieve woning kan huren én aan het einde van de maand nog voldoende over heeft om comfortabel te leven.

Door ons collectief renovatieplan worden woningen collectief gerenoveerd. Daar zien zowel de eigenaars als de huurders de voordelen van. De kosten worden terugbetaald door de minderprijs op de energiefactuur van de huurder. De verhuurder garandeert dat de huurprijs niet stijgt zolang de afbetaling bezig is.

Onderzoek van de Huurdersbonden wijst uit dat meer dan vier op de tien huurders op de private huurmarkt moeite heeft de huurwaarborg te betalen. We brengen die waarborg daarom weer terug van drie naar twee maanden huur. We richten een centraal huurwaarborgfonds op, zoals voorgesteld door het Steunpunt Wonen, de Gezinsbond en het Netwerk tegen Armoede. Alle huurders storten hun waarborg in dat centraal fonds. Wie moeite heeft om de volledige som op te hoesten, kan in schijven betalen, of betaalt minder.

Op dit moment staan er in Vlaanderen méér gezinnen op de wachtlijst dan er sociale woningen zijn. De helft van de gezinnen die recht hebben op een sociale woning moet na goedkeuring van hun aanvraag vier jaar of langer wachten op een woonst. En die wachtlijst vat zelfs niet het hele verhaal. Veel gezinnen staan niet ingeschreven op de wachtlijst terwijl ze wel voldoen aan de voorwaarden. Een kwart miljoen gezinnen bevindt zich in acute woonnood en doet nu noodgedwongen beroep op de private huurmarkt, terwijl ze recht hebben op een sociale woning. Dat is bijna de helft van de private huurders. En zo draagt de onwil om extra sociale woning te bouwen rechtstreeks bij tot de exploderende prijzen op de private huurmarkt.

Daarom willen wij volop investeren in de bouw en renovatie van sociale woningen. We tekenen, op basis van de woonnood, voor elke gemeente een groeipad uit. Voor centrumsteden, waar de woonnood het allerhoogst is, streven we op middellange termijn naar minimaal 20 procent sociale woningen. Voor de andere gemeenten leggen we de lat op minimaal 10 procent sociaal wonen. We leggen de streefcijfers per gemeente opnieuw vast in een sociaal objectief. We zorgen ervoor dat het sociaal objectief deze keer echt bindend is voor gemeenten en dat het kan afgedwongen worden. Dat is nu niet het geval.

Sommige centrumsteden halen zelfs het schamele richtcijfer van 9 procent niet. Leuven bijvoorbeeld telt slechts 7 procent sociale woningen na een kwarteeuw Vooruit-bestuur. En als gemeenten wat ambitieuzer durven te zijn, dan werkt de Vlaamse Regering ze zelfs actief tegen. De regering-Jambon besliste dat gemeenten met 15 procent sociale woningen of meer niet langer op steun konden rekenen. Een beslissing die het Grondwettelijk Hof in 2023 vernietigde, nadat acht middenveldorganisaties in beroep  waren gegaan. Een belangrijke uitspraak, maar voorlopig blijft de Vlaamse regering de sociale woningbouw saboteren.

De afgelopen legislatuur organiseerde minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) zélf de stilstand in de bouw van sociale woningen. Enerzijds met een onvoorziene en grootschalige reorganisatie van de sociale huisvestingsmaatschappijen waar niemand om gevraagd had, anderzijds door die maatschappijen op een ontoereikende manier te financieren. Nu moeten ze vaak kiezen tussen renoveren óf bouwen, terwijl beide nodig zijn. De PVDA bracht aan het licht dat er in het jaar 2021 netto amper 668 sociale woningen bijkwamen. “Er staan meer dan 170.000 mensen op de wachtlijst”, reageerde PVDA-fractieleider Jos D’Haese verontwaardigd in het Vlaams parlement. “Tegen dit tempo duurt het maar liefst 250 jaar voor die allemaal een betaalbaar dak boven hun hoofd hebben gekregen. Dat valt in een rijke regio als Vlaanderen toch niet te rechtvaardigen.” Daarom herbekijken we het ingewikkelde financieringssysteem dat de Woonmaatschappijen niet in staat stelt om voldoende nieuwe woningen te bouwen. Behalve leningen hebben de maatschappijen ook voldoende eigen kapitaal nodig. 

In plaats van deze problemen aan te pakken, gaf minister Diependaele geld dat bedoeld was voor sociale woningen gewoon cadeau aan private projectontwikkelaars. De overheid garandeert bouwfirma’s zelfs een opbrengst tot 115 procent. De minister maakt zo de projectontwikkelaars rijk en creëert geen extra sociale woningen. Dat zien wij anders. Wij doen ook beroep op de grote projectontwikkelaars. Maar op een andere manier. Tot 2013 moest elk groot bouwproject een vast aantal sociale woningen hebben via de sociale last. Dat werd afgeschaft. Wij voeren dat opnieuw in. In elk nieuw vastgoedproject van minstens 17 woningen zal de ontwikkelaar zijn steen moeten bijdragen: een derde van de woningen moeten sociale woningen zijn en een derde betaalbare woningen.

Voor ons is sociale huisvesting iets anders dan ‘armenhuisvesting’. Wij willen een publiek woonaanbod creëren voor een veel bredere groep. De beste manier om een betaalbaar én kwaliteitsvol huuraanbod te garanderen, is zorgen voor voldoende ‘concurrentie’ van publieke huurwoningen. De private verhuurders zullen zo namelijk onder druk komen om de prijzen en kwaliteitsstandaarden van het publieke aanbod te volgen. Dat hebben ze zelfs in het Antwerpen van Bart De Wever begrepen. Of toch deels. De stad voert er een nieuwe categorie ‘betaalbare woningen’ in, gebouwd door het publieke bouwbedrijf AG Vespa. Enige probleem: de ‘betaalbaarheid’ drukken zij uit als gemiddeld 20 procent onder de marktprijs. Dat wil zeggen dat de prijzen van de publieke woningen die van de markt volgen, in plaats van andersom. Uiteindelijk zullen de prijzen dan toch weer de pan uit swingen. Wij kiezen een publiek woonaanbod voor een grote(re), met lage huurprijzen die vastgelegd zijn op basis van objectieve criteria en inkomen. Zo moet de markt volgen in plaats van leiden. In Wenen, de wereldkampioen op vlak van kwaliteitsvol en betaalbaar wonen, maken ze al langer die keuze. De criteria om recht te hebben op een publieke woning zijn er zo ruim, dat 3 op de 4 Weners in aanmerking komt. Meer dan de helft kiest er ook effectief voor om te wonen in een huurwoning van de stad. Deze zijn beroemd voor hun comfort, sociale voorzieningen en groene omgeving. Voor een kwaliteitsvolle woning betalen de inwoners er tussen de 330 euro (één slaapkamer) en 750 euro (vier slaapkamers). 

Om te evolueren naar het Weens model van publieke woningen, werken we in twee stappen. In de eerste plaats breiden we het aanbod aan sociale woningen uit door in hoog tempo nieuwe sociale woningen te bouwen, maar ook door sneller leegstaande sociale woningen te renoveren. Daarna creëren we ook publieke woningen voor mensen met een hoger inkomen. We trekken dus de inkomensgrenzen om aanspraak te maken op zo’n publieke woning op. Zo is er altijd een oplossing voor wie om welke reden dan ook geen uitweg vindt op de private koop- of huurmarkt. Met hoge kwaliteitsnormen en lage prijzen maken we van publiek wonen méér dan een vangnet: het wordt een normale en interessante keuze in het woonaanbod in ons land. 

Ook dak- en thuisloze mensen hebben recht op een (sociale) woning. Daarom breiden we de nachtopvang uit. Niemand zou verplicht mogen zijn om op straat te slapen. Maar dat volstaat niet. Dak- en thuisloze mensen hebben een structurele oplossing nodig. Een stabiele woonsituatie. En om dat te garanderen zetten wij in op ‘Housing First’ projecten, waarbij de focus ligt op huisvesting. Eerst een stabiele woonsituatie en dán begeleiding. Dat is het principe. Een woonst is namelijk essentieel om toegang te krijgen tot andere rechten, zoals het recht op gezondheid, op waardigheid en op een privé- en familieleven. Met dat uitgangspunt slaagden Finland en Noorwegen erin het aantal dakloze mensen effectief te doen dalen. Onderzoekers van de Brusselse universiteit ULB berekenden dat het Housing First principe niet eens een budgettaire uitdaging vormt: "Grosso modo kost herhuisvesting evenveel als het huidige daklozenbeleid in Brussel", was hun besluit.

De voorbije Vlaamse Regeringen, ondertussen al 10 jaar met een N-VA’er als minister van Wonen, creëerden schaarste op de sociale woningmarkt. In plaats van meer sociale woningen te creëren, besliste minister Diependaele (N-VA) een resem aan pestmaatregelen om die schaarste te verdelen: (kandidaat)sociale huurders wegpesten, ze wegzetten als profiteurs die geen sociale woning verdienen en ze tegen elkaar opzetten. De regering voerde tijdelijke huurcontracten in, trok de huurprijs op, besliste dat sociale huurders geen enkele vorm van onroerend eigendom meer mogen bezitten - ook al gaat het om een onverkoopbaar stukje grond dat met broers en zussen werd geërfd - en zette zelf dure privédetectives in om dat te controleren. Bankrekeningen van sociale huurders werden gecontroleerd. De voorbije 10 jaar werd het recht op sociale huur steeds meer tijdelijk en voorwaardelijk. Voor de Vlaamse Regering zijn sociale woningen transitwoningen, een tijdelijke noodoplossing voor wie niet op de privémarkt terechtkan. Al dat werk en belastinggeld leverde 153 vrijgekomen sociale woningen op. Dat terwijl er 250.000 mensen in woonnood zitten. Niet meer dan een symbolenstrijd en stemmingmakerij dus waarbij elke sociale huurder bij voorbaat als verdachte fraudeur wordt beschouwd. Van het Vlaams Belang moeten we al niet meer verwachten. Zij komen niet verder dan voorstellen om migranten uit hun sociale woning te zetten in plaats van te pleiten voor meer sociale woningen. We schaffen daarom alle ‘pestmaatregelen’ af en herstellen de woonzekerheid van sociale huurders. 

We hebben niet alleen te weinig sociale woningen. Ook de kwaliteit van de bestaande sociale woningen laat te wensen over. Het oude patrimonium van sociale woningen is aan renovatie toe. In sommige steden gaat het over een derde van de sociale woningen. Nog veel meer woningen moeten gerenoveerd worden in het kader van de nieuwe normen voor isolatie, woonkwaliteit en brandveiligheid. Renovatie zorgt bij de sociale huurders voor onzekerheid, voor een verplichte verhuis en voor de vrees voor een hogere huurprijs na de renovatie. Bij renovaties is dan ook veel informatie en veel inspraak voor de sociale huurders noodzakelijk. We renoveren bij grote renovatieprojecten eerst de leegstaande woningen zodat bewoners in de wijk kunnen blijven wonen. We maken gebruik van ‘zachte renovaties’ met een beperkte impact, zodat de huurders in hun huis kunnen blijven. Is dat niet mogelijk, dan voorzien we ‘doorschuifwoningen’, liefst binnen de wijk, als tijdelijke woonst tijdens de renovatie.

Niet enkel huurders op de private markt betalen zich blauw aan huur. Ook voor veel sociale huurders neemt de huur een flinke hap uit het budget. De huurprijzen zijn gelinkt aan de vrije markt. Op basis van de ‘marktwaarde’ van de woning wordt de huur berekend. Alle politieke partijen in het Vlaams parlement waren het daar in 2008 mee eens. Het is absurd de oververhitte prijzen van de private woningmarkt als ijkpunt te nemen voor de prijs van een sociale woning. Hier hoort een heel andere logica, met prijzen die op de bouwkosten gebaseerd zijn. De bijkomende kosten zoals water, energie, onderhoud – de huurlasten – maken de factuur dikwijls te zwaar, omdat ze niet gebonden zijn aan het inkomen. In 2020 voerde de Vlaamse regering daarbovenop een nieuwe huurprijsberekening in. Daardoor verhoogde de huurprijs voor driekwart van de sociale huurders. Bij sommigen zelfs met 90 procent. Zonder dat er iets aan hun woning veranderde. De PVDA heeft zich daartegen verzet in het parlement. We bevriezen daarom de huur van sociale woningen en plafonneren de huurlasten op 10 procent van de huurprijs. 

Bepaalde grote vastgoedspeculanten laten bewust huizen en panden leegstaan om de prijs op te drijven. Ze speculeren op stijgende woonprijzen in een bepaalde buurt. Projectontwikkelaars blijven inzetten op duur residentieel vastgoed. Luxeflats en penthouses raken niet verkocht en blijven leegstaan. In Vlaanderen staan daardoor tienduizenden woningen, winkels en bedrijven al meer dan een jaar leeg. Tegelijk vinden meer en meer mensen geen betaalbare woning én zijn er in Vlaanderen duizenden dak- en thuislozen. Om de grote vastgoedspeculanten te bestrijden, verhogen we het minimumbedrag van de leegstandsheffing en van de belasting op onbebouwde percelen vanaf een derde leegstaande woning. We verminderen ook het aantal vrijstellingen. We moedigen de steden aan om de opbrengsten van de leegstandsheffing te investeren in projecten voor betaalbaar wonen.

We maken ook werk van een Vlaams kadaster van leegstand. Daarin verzamelen en publiceren we de leegstandregisters van de gemeenten. Die vermelden ook de redenen waarom de panden leegstaan. Dat zorgt voor transparantie. We dringen er bij de gemeenten op aan hun woondienst en hun dienst toezicht te versterken. Dat is nodig om effectief alle leegstand op te sporen en in kaart te brengen.

Eigenaars die hun woning moedwillig laten verkrotten, verplichten we om die woning in orde te brengen. Maar er zijn ook kleine eigenaars van wie het huis noodgedwongen leegstaat omdat ze niet de middelen of de juiste vergunningen hebben om hun eigendom weer bewoonbaar te maken. Voor kleine particuliere eigenaars voorzien we hulp in de vorm van leegstandbrigades. We begeleiden hen en voorzien, indien nodig, financiële ondersteuning voor de renovatie. Ons plan voor collectieve renovaties zal daar ook bij helpen. In Hasselt voerden we bijvoorbeeld actie tegen leegstand boven winkels. Gemeentelijke verordeningen maken renovaties zeer moeilijk. Tal van panden zijn geklasseerd, waardoor werken bijna onmogelijk zijn. Hier moeten de handelaars geholpen worden en de regels herzien, zodat deze woningen wel bewoond kunnen worden.

Dankzij het sociaal beheersrecht kunnen gemeentebesturen, OCMW’s of sociale huisvestingsmaatschappijen een woning die twee jaar leeg staat, opknappen en voor negen jaar sociaal verhuren. Zij verdienen de investering via de verhuur als sociale woning terug. Het sociaal beheersrecht bestaat op dit moment al. Maar de meeste gemeenten gebruiken deze optie niet. Het is nochtans een zeer interessant en sociaal instrument. Langs de ene kant pak je er de grote vastgoedspeculanten, die uit winsthonger (luxe)woningen laten leegstaan, mee aan. Als zij een woning drie jaar laten leegstaan passen we het sociaal beheersrecht automatisch toe om de woning voor 9 jaar sociaal te verhuren. Langs de andere kant kan een gemeente met het sociaal beheersrecht particuliere eigenaars met te weinig middelen om een leegstaande woning op te knappen, ondersteunen. De gemeente neemt de nodige renovatie- en opknapwerken op zich. In ruil voor negen jaar sociaal verhuren krijgt de eigenaar een opgeknapte woning in de plaats. Een woning die meer waard is, en die anders langer verwaarloosd zou blijven.   

Ook veel sociale woningen staan leeg, 15.000 in Vlaanderen. In Gent bijvoorbeeld staat bijna een vijfde van de sociale woningen leeg. In Antwerpen “vierden” we met onze lokale PVDA-afdeling tien jaar leegstand van sociale appartementen in Hoboken. We investeren in renovatie en maken die woningen weer toegankelijk.

Misbruik moet er uit, daar voeren wij met de PVDA al veel actie rond. In Leuven kaartten we bijvoorbeeld de wanpraktijken van leegstandsbeheerder Camelot Europe aan. Het bedrijf had een contract afgesloten met sociale huisvestingsmaatschappij Dijledal om de leegstaande sociale woningen te beheren en dat heeft tot schrijnende situaties geleid. Huurwaarborgen van 1450 euro die nooit werden terugbetaald, woningen vol asbest en schimmel, een huurder die met een koevoet in zijn eigen woning moest inbreken omdat er geen sleutel was. Door de strijd van PVDA en de bewoners werd de vergunning van Camelot Europe ingetrokken, gelukkig maar. Bedrijven als Camelot Europe (dat na veel schandalen haar naam veranderde naar  Mosaic World) specialiseren zich in de verhuur van verloederde sociale woningen die eigenlijk niet in orde zijn; en houden zo leegstaande panden van grote vastgoedspeculanten ‘bezet’ zodat er geen krakers in komen. Het is eigenlijk een legale vorm van huisjesmelkerij die ervoor zorgt dat noodzakelijke renovaties op de lange baan worden geschoven en de overheid geen sociaal beheersrecht kan toepassen. Wij willen daarom dat er in het algemeen een verbod komt op leegstandsbeheer door winstgevende organisaties. 

Op dit moment hebben de projectontwikkelaars de sleutels van het woonbeleid in handen. Zij beslissen waar en wat er gebouwd wordt. Dat is een bewuste keuze van de politiek. Zij rekenen op projectontwikkelaars om te bouwen. Maar daardoor wordt veel van de schaarse ruimte die er nog is, volgebouwd met luxewoningen in plaats van de betaalbare woningen waar we zoveel nood aan hebben. Dat zien we anders. Wij willen de sleutels van het woonbeleid in overheidshanden, zoals dat in Wenen al jaren het geval is. Daar is de stad zelf de grootste huisbaas. De stad baat zelf 220.000 ‘gemeenschapswoningen’ uit en subsidieert ook nog eens 200.000 woningen die aan strikte kwaliteitsnormen moeten voldoen en verhuurd moeten worden aan dezelfde lage prijs als de publieke woningen. 

We richten in elke stad, gemeente of (dunbevolkte) landelijke regio een Woonunie op. Deze worden het commandocentra van waaruit de gemeenschap het hele woonbeleid kan bepalen. Hebben we in een bepaalde wijk nood aan meer kleine woningen voor alleenstaande ouders of meer grote gezinswoningen, aan meer koopwoningen voor jonge starters of meer sociale woningen, aan kinderopvang, wassalons, groene ruimte…? Vandaag worden die vragen niet aan de burgers gesteld: ze moeten passief ondergaan wat ‘de markt’ beslist en kunnen hoogstens beroep aantekenen wanneer een project al in de startblokken staat en de druk dus hoog is om het alsnog te realiseren. Zou het niet veel logischer en democratischer zijn om eerst actief de inspraak van de burgers te organiseren en de noden in kaart te brengen en dan pas aan de tekentafel te gaan zitten?

In plaats van de huidige situatie waarbij de gemeentelijke overheid zich beperkt tot het wel of niet toekennen van vergunningen aan projectvoorstellen van de privé, zorgen we er dus voor dat de gemeenschap proactief kan bepalen welke projecten er nodig zijn. De Woonunie geeft het ritme aan voor alle leden van het orkest, van architect tot bouwfirma. Maar de inwoners schrijven de partituur wel zelf. De raad van bestuur kan net zoals in Wenen worden voorgezeten door de schepen van Huisvesting en bevolkt worden door verschillende lokale belangengroepen: jongeren, senioren, huurders, milieuorganisaties, vakbonden... Inspraak en transparantie zijn noodzakelijk om vriendjespolitiek en belangenvermenging te vermijden. Alle vergaderingen en besluiten zijn openbaar.

Om te garanderen dat de beschikbare ruimte effectief wordt benut om aan de lokale behoeften van de burgers tegemoet te komen, kan de Woonunie zelf gronden en panden aankopen. Daarvoor kan ze onder meer terugvallen op het voorkooprecht, waarmee overheidsinstellingen voorrang hebben op het kopen van gronden en panden. Het voorkooprecht wordt nu zeer beperkt uitgeoefend. Wij willen dat uitbreiden.

Vandaag gebeurt helaas maar al te vaak het omgekeerde: waardevolle publieke grond wordt verpatst aan private projectontwikkelaars. Op die manier geven overheden een belangrijke hefboom voor het woonbeleid uit handen. Zo voerde de PVDA bijvoorbeeld in Gent strijd voor de aankoop van de Arsenaalsite. 13 hectare grond die zou kunnen worden gebruikt om betaalbaar wonen mogelijk te maken. Maar het stadsbestuur bij monde van schepen Filip Watteeuw (Groen) wilde zelfs geen bod doen. De grond werd nu opgekocht door een bouwpromotor, die er gouden zaakjes zal doen. 

We stoppen met deze uitverkoop. We houden deze gronden in publiek bezit. Publieke gronden verkopen we niet langer aan projectontwikkelaars. In de plaats daarvan komt de uitgifte in erfpacht voor een bepaalde termijn. In Amsterdam wordt dat al meer dan een eeuw zo gedaan. Ook in Wenen werken ze zo. Met de uitgifte in erfpacht krijgt een stad meer grip en invloed op bouwprojecten en dus ook op wat er kan en moet gebouwd worden. De erfpacht genereert ook meer inkomsten. In Amsterdam levert het systeem 80 à 100 miljoen euro per jaar op. Die inkomsten willen we investeren in andere projecten rond betaalbaar wonen. Op die manier vloeit het geld van de stijgende grondprijzen niet meer naar de speculanten, maar naar de gemeenschap. Zo dammen we speculatie en prijsopdrijving in.

Een ander uitstekend instrument voor het verwerven en behouden van publieke gronden, is de Vlaamse Grondenbank. Die kijkt toe op het beheer van de gronden. Vandaag valt deze instelling onder de Vlaamse Landmaatschappij, waardoor haar focus nog te sterk ligt op het platteland, de landbouw en het natuurbehoud. We versterken de Grondenbank en geven haar de opdracht sterker een actief grondbeleid van de gemeenten, de Woonmaatschappijen en de Woonunies te ondersteunen. 

We stellen een overzicht op van alle gronden in handen van overheden, overheidsinstellingen en overheidsbedrijven. Daardoor kunnen die publieke instanties beter op elkaar inspelen. De Grondenbank staat hen bij in de ruil van interessante percelen, voor het aankopen van nieuwe gronden en het beheer van de publieke gronden, om in de woonnood te voorzien, maar uiteraard ook nog altijd om een degelijk natuur- en landbouwbeleid te ontplooien. Daarbij wordt ook het recht van voorkoop - dat is de voorrang voor overheden bij de verkoop van bepaalde gronden - effectiever uitgeoefend.